令和7年1月15日　提出 浜松中央 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -48 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区大平台４丁目１１０番１４ ｢大平台４－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 都市景観形成地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 6.5km 法令 規制 １中専 (40,200) 高度地区 都市景観形成地区 ⑤地域要因の将 　来予測 佐鳴湖西方にて土地区画整理事業により整備された高台の住宅地域であり、今後も居住環境が良好な住宅地とし て熟成していくと予測する。需給バランスは均衡しており、地価は安定的に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方の郊外に位置する住宅地域である。需要者は市内に居住する中～高所得の一次取得者が中 心である。近隣地域は佐鳴湖西方にて土地区画整理事業により整備された住環境が良好な住宅地域であり、地盤も安定 している。そのため、市内でも居住選好性は高いが、画地規模が大きめで、総額が嵩むこともあり、全体としての需給 バランスは安定している。土地は総額で３，５００万円前後、土地建物で５，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高いものを採用しており、実証的な価格が求められた。収益価格は最有効 使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいため、試算しなかった。近隣地域は戸建住宅を中心とした地域で、居住 の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。よって、市場分析の結果、市場性を反映した比準価格の採用は 適切であると判断し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [133.0] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や金融資本市場の変動等の懸念は あるが、地域経済は好調で、中央区の住宅地 需要は利便性が良好な地域を中心に概ね堅調 に推移している。 土地区画整理事業により整備された住環境の 良好な住宅地域であり、需給バランスは安定 的である。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％