令和7年1月10日　提出 浜松中央 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -46 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区村櫛町字保令３８５４番２外 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等も見られる住宅地 域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から離れた半島部に ある集落地域 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 17.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、当分の間、集落地域としての現状を維持していくものと予測する。地域人口が減少傾向 であり、転入者も少ないことから地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の西方から北西方にかけての郊外部の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者又は地 縁者が中心である。市の中心部から離れ生活利便が劣る地域であることから、外部からの転入者は少ない。土地は総額 で５００万から８００万円程度が需要の中心である。新築住宅の取引は少なく、中古住宅の場合は画地規模や建物築年 数等により価格帯が異なる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引事例価格から比準して求められており、実証的な価格である。一方、当地域は通勤、通学等の利 便が劣る地域で賃貸市場が成熟していないことから収益価格は試算しなかった。よって一般的要因及び同一需給圏内の 需給動向にも留意のうえ、市場性を反映した比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利傾向が継続する中、企業投資と個人消 費は回復傾向にあり、建築費などの物価上昇 はあるものの、不動産に対する需要は比較的 堅調。 市の中心部から遠く離れた集落地域で、生活 利便性が劣ることから需要は限定的で、市況 は弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％