令和7年1月15日　提出 浜松中央 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -45 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区篠原町字與久１７９４番２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅を中心に小 工場等も見られる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 浜松 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 7.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域との境界付近に位置する住宅地域で、特別な変動要因は見られず、今後も現状を維持していくも のと予測する。住環境にやや劣り、地価は弱含みにて推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の西方郊外の旧集落を含む住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する１次取得者層が中 心である。近隣地域は戸建住宅を中心に小工場等も見られる住宅地域であるが、街路を挟んで北側は市街化調整区域に 指定され、農地も見られるなど、地域一帯として既成集落の様相を見せている。街路幅員も狭く、住環境が良好とは言 い難いため、需要は弱含んでいる。土地は対象標準地と同程度の規模で７００万円～９００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小工場なども見られるが、戸建住宅が主体の地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、取引は自 己使用目的が中心であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は周辺類似地域に存する現実の取引事 例から求められた価格であり、実証的で信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証 的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -52               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.8] [100.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や金融資本市場の変動等の懸念は あるが、地域経済は好調で、中央区の住宅地 需要は利便性が良好な地域を中心に概ね堅調 に推移している。 周辺地域での宅地供給が散見される中、街路 条件等の劣る旧来からの住宅地域に対する需 要は弱含んでいる。地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.9 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％