令和7年1月15日　提出 浜松中央 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -39 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区下石田町字中芝間１０２５番２ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に営業 所等が見られる住宅 地域 南5.5m市道 水道、下水 浜松 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 7.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。地域内に格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を 維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の住宅地域で、主として旧中区及び旧東区の地価水準が低～中位の地域と代替・競争等の関係が 強い。需要者は市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、市外からの転入も見られる。倉庫や営業所等 の立地も見られ、住環境はやや劣る地域であるが、地価水準に値頃感があるため、需要は堅調に推移している。需要の 中心となる価格帯は土地のみで１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、取引市場においても自己の居住目的の取引が中心であり、市場参加者の 観点から収益還元法は規範性に乏しいため適用しなかった。比準価格は地域的特性が類似した浜松駅北東部の住宅地域 に所在する取引事例を比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から 、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -31               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [145.0] [105.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰による販売価格の上昇、 金利の先高感等により、住宅取得意欲はやや 低迷している。立地や総額による選別化傾向 が強まっている。 地域要因に格別の変動はない。地価水準に値 頃感がある地域で、需要は堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％