令和7年1月14日　提出 浜松中央 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -38 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区大蒲町９０番２ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、引き続き安定的に推移するも のと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅北東方に拡がる住宅地域である。需要者は、市内在勤の子育て世代である一次取得者が中心 となっている。当該地域は、街区街路が整然としており中小規模の一般住宅を中心に落ち着いた住環境が形成されてい る。依然として底堅い土地需要が観察される。土地は、総額で１，８００万円前後、新築戸建は、３，５００万円前後 が市場の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より信頼性の観点から取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己居 住用の取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の取引事例より試算され た比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -31               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [102.4] [100.0] 100 91,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の地価は、住宅地、商業地、工業地共 に堅調に推移している。但し、沿岸部や土砂 水災害が懸念される地域の土地需要は軟調で ある。 商業施設への接近性、閑静な住環境などの要 因が住宅地としての需要を下支えしている地 域。故に土地需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％