令和7年1月10日　提出 浜松中央 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -33 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区天龍川町字袴揃８８４番 ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い天竜 川駅周辺の既成住宅 地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 天竜川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線天竜川 駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ天竜川駅に近い既成住宅地域であり今後も現状を維持するものと予測する。需要も堅調で価格は上昇傾向で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅の北方から東方の平野部に位置する標準的な住宅地域で、需要者は浜松市に居住あるいは勤 務する一次取得者が中心。近隣地域は天竜川駅に近い既成住宅地域で、利便性が良く、価格水準も手頃なため需要は多 い。供給は既成市街地で空地が少ないことから限られる傾向にある。土地は１，５００万～２，０００万円程度、新築 戸建で３，５００万～４，０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧東海道背後の既成住宅地域である。収益性よりも居住環境等が重視される戸建住宅地域であるので収益価 格は試算せずに、比準価格のみを試算した。比準価格決定の理由に記載の通り、比準価格は同一需給圏内の市場の実態 を反映した取引事例から試算しており信頼性・説得力を有するものである。よって、代表標準地との検討を踏まえて比 準価格の採用は適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -31               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [117.2] [104.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、個人消費、雇 用・所得環境も改善基調にあるが、物価の上 昇、金利の上昇もあり、住宅需要は足踏みが 懸念される。 既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％