別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
浜松中央 -32 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 -32 静岡県 静岡第4 氏名  不動産鑑定士 冨田 稲子   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  1㎡当たりの価格 45,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浜松市中央区白鳥町字壱町田986番
②地積
 (㎡)
283  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅、事業所が
見られる住宅地域
南7.5m市道 水道 浜松

8.5km
(2)



①範囲 東   200 m、西    50 m、南   200 m、北   200 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
東名浜松IC東側の農地が見
られる地域


基準方位 北  7
.5m市道
交通

施設
JR東海道本線浜松駅
北東方
8.5km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
ICに近いため周辺地域での事業所の開設が見られるが、市街化調整区域でもあるので当分は現状で推移してい
くと予測する。住宅需要は少なく、地価は概ね横ばい傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            45,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市中央区郊外の平野部に位置する住宅地域で市街化調整区域が多く含まれる。需要者は浜松市に居
住あるいは勤務する一次取得者が中心。近隣地域は東名高速道路浜松IC東側の農地が多く残る住宅地域で、公法上の
規制が厳しいため供給は限定され、需要者も地縁性による需要が中心である。土地は1,000万~1,500万円程
度、新築戸建の供給はほとんど見られない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域である。自己使用が原則の市街化調整区域で賃貸想定ができないため収益価格
は試算せずに、比準価格のみを試算した。比準価格決定の理由に記載の通り、比準価格は同一需給圏内の市場の実態を
反映した取引事例から試算しており信頼性・説得力を有するものである。よって、代表標準地との検討を踏まえて比準
価格の採用は適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 浜松中央 -66                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         58,800 円/㎡
[101.2]
100
100
[102.0]
100
[132.6]
[103.0]
100
45,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           45,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復しており、個人消費、雇
用・所得環境も改善基調にあるが、物価の上
昇、金利の上昇もあり、住宅需要は足踏み状
態にある。

市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に
大きな変動はない。



格別の変動要因はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -0.3
交通・接近     -1.5
環境       +35.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 浜松中央 -32 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a K0715

-57


建付


  
(           ) 
台形 北2.6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b K0715

-65


建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北5.5m市道、
西5.2m、角地




「調区」 

(70,200)
c K0715

-2
浜松市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
東3.6m、角地




「調区」 

(70,200)
d K0715

-39
浜松市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北5.6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e K0715

-13
浜松市中央区

更地


  
(           ) 
不整形 東4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
42,841  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

42,841 
100
[  95.6]

44,813 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

46,200 
b (            
48,775  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.8]

49,367 
100
[ 112.8]

43,765 

45,100 
c (            
48,387  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

46,526 
100
[ 112.0]

41,541 

42,800 
d (            
33,463  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  75.0]

44,617 
100
[ 103.0]

43,317 

44,600 
e (            
30,249  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  73.4]

41,211 
100
[  90.1]

45,739 

47,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -12.5 交通・接近   -0.7 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.5 交通・接近   +0.6 環境     +15.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.5 交通・接近   -1.2 環境     +20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.3 交通・接近   -1.5 環境      +7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他    -25.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.5 交通・接近   -1.7 環境      -3.0
画地     -26.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      45,300 円/㎡]  



浜松中央 -32 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  市街化調整区域の宅地で、適正な土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主とする住宅地域で、市場参加者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者及び最有効使用の
観点から収益還元法は適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 浜松中央 -32 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  浜松市中央区白鳥町字壱町田986番
0804000314292-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
浜松中央 -32 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 -32 静岡県 静岡第4 氏名  不動産鑑定士 竹井 真也   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  1㎡当たりの価格 45,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浜松市中央区白鳥町字壱町田986番
②地積
 (㎡)
283  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅、事業所が
見られる住宅地域
南7.5m市道 水道 浜松

8.5km
(2)



①範囲 東   200 m、西    50 m、南   200 m、北   200 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  7
.5m市道
交通

施設
JR東海道本線浜松駅
北東方
8.5km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと推察される。地価は、弱含みながらも横ばいにて推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            45,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の市街化調整区域に存する住宅地域である。需要者は、中央区に在住する一次取得者が中心で
ある。当該地域は、東名高速道路浜松ICに程近い立地である。物流施設が多く存在する地域であり生活利便性には劣
り住宅用地としての需要は強くはない。未だ農地も多く残る住宅地域である。土地は、総額で1,300万円前後、新
築戸建は、3,000万円以下が市場の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏内の類似地域より代替性の観点から取引事例を収集した。賃貸市場については未成熟であり、また、当該地
域は、主として自己居住用目的の取引が中心の住宅地域である事から収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域
の住宅地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 浜松中央 -66                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         58,800 円/㎡
[101.2]
100
100
[102.0]
100
[132.6]
[103.0]
100
45,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           45,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中央区の地価は、住宅地、商業地、工業地共
に堅調に推移している。但し、沿岸部や土砂
水災害が懸念される地域の土地需要は軟調で
ある。

農地の中に中小規模の工業地が存する市街化
調整区域内の住宅地域である。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -0.3
交通・接近     -1.5
環境       +35.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 浜松中央 -32 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a K0715

-39
浜松市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北5.6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b K0715

-12
浜松市中央区

更地


  
(           ) 
袋地等 南7m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c K0715

-37
浜松市中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.2m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d K0715

-42
浜松市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東5.6m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
33,463  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  75.0]

44,617 
100
[ 101.0]

44,175 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

45,500 
b (            
36,837  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[   /  ]
100
[  82.4]

44,795 
100
[ 101.9]

43,960 

45,300 
c (            
46,099  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

45,285 
100
[ 103.1]

43,923 

45,200 
d (            
54,446  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

54,446 
100
[ 118.4]

45,985 

47,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.3 交通・接近   -1.5 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他    -25.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -1.5 環境      +4.0
画地     -17.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.1 交通・接近   -0.3 環境      +9.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.3 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      45,300 円/㎡]  



浜松中央 -32 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 浜松中央 -32 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  浜松市中央区白鳥町字壱町田986番
0804000314292-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考