令和7年1月15日　提出 浜松中央 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -24 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区中央１丁目１０８番９外 ｢中央１－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 1,472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (100,300) 1:2 共同住宅 ＳＲＣ14 マンション、官公署 が見られる区画整理 済の地域 西40m市道、南側道 水道、ガス、下水 浜松 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住環境や生活利便施設への 接近性に恵まれた駅徒歩圏の 住宅地域。 街 路 ４０ｍ市道 交通 施設 浜松駅北方 980m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 浜松駅に近く、利便環境は概ね良好なため今後もマンション、店舗兼共同住宅等が増えていくものと予測する。 供給が少なく、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              303,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅に近い生活利便施設への接近性に恵まれた高層共同住宅地域一円。需要者は大手、中堅のマンショ ンデベロッパーが中心である。マンション、官公署が見られる区画整理済みの地域であり、利便、環境に優れ、供給が 少なくマンション素地の稀少性が認められ、需要は強含みの状態にある。画地規模や立地等により価格帯の幅は広く、 中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性のある取引事例から求めており市場の実態を反映した価格である。開発法はマンション開発を想定し て求めており需要者の投資採算性を反映した価格である。鑑定評価額の決定に当たっては、最近のマンション市場の需 給動向に留意し、取引市場を反映した実証的な比準価格を中心に、開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    313,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手企業を中心に所得状況に明るい兆しが見 られるものの、このところの金利、資源高や 円安による物価の上昇から不透明感がある。 マンション、官公署が見られる駅に近い区画 整理済の地域にあり、マンション用地の供給 が少なく需要は強含みの状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％