令和7年1月15日　提出 浜松中央 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -23 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 92,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区早出町１２２２番６ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松駅北方に位置する既成住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状程度で推移するものと 予測する。住宅環境が比較的良好な地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅北～北東方に広がる市街地平野部の住宅地域を中心に形成されている。需要者の中心は居住用で取 得する最終需要者である。住環境の比較的良好な住宅地域であり、大型商業施設に近く生活利便性も優れていることか ら需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は同程度の規模の画地で総額１，５００～２，０００ 万円、新築戸建は３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法を適用しなかった。自用目的の 取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断する。以上より、鑑定 評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -31               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [105.2] [104.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は概ね安定しているが、建築費 の高騰により、持家の新設住宅着工戸数は減 少傾向にあり、土地需要に関しては先行きが 不透明である。 地域要因に大きな変動はない。生活利便性が 良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％