令和7年1月15日　提出 浜松中央 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -19 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区鴨江４丁目２０５番７ ｢鴨江４－３４－１６｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。利便性の比較的良好な地域であるこ とから地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅西方の中心部に近い住宅地域である。需要者は市内通勤者等のサラリーマンを中心とした一次取得 者層が中心である。戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、幅員が狭く、街路条件が劣るが、市中心部に比較的近 く、利便性が良好であることから需要は安定している。土地については、総額で、１，３００万円から１，５００万円 程度、新築戸建は、３，５００万円前後が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法 を適用しなかった。自己利用を目的とした取引が中心の地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を 行うものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比 準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,100 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [102.0] 100 [ 91.9] [100.0] 100 88,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は概ね安定しているが、建築費 の高騰により、持家の新設住宅着工戸数は減 少傾向にあり、土地需要に関しては先行きが 不透明である。 成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな 変動は見られない。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.3 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％