令和7年1月14日　提出 浜松中央 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -18 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区助信町６６６番１ ｢助信町４１－３７｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに事 業所等が見られる住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 助信 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 私鉄駅に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道助信駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。生活利便性の高い人気エリアであることから、地 価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北方から北東方にかけての既成住宅地域である。需要者は浜松市内に居住・勤務する中高所得 者層が中心である。遠鉄沿線に位置する利便性の高い住宅地域で、特に人気の高いエリアであることから地価は上昇傾 向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２０００万円前後、新築戸建は３，５００万円～４，０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模がやや小さく、間口も狭いため経済合理的な賃貸経営は困難であり、収益価格は試算しなかった 。一方、対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから 、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -31               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [ 85.8] [105.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区内の土地取引件数、取引価格、建築着 工は概ね安定的に推移しているが、建築費高 騰、金利先高観等が不動産市場に影響し始め ている。 私鉄駅に近く生活利便性の高い人気エリアで あり、地価は上昇傾向である。地域要因に大 きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％