令和7年1月15日　提出 浜松中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -16 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区三方原町１４９４番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農地等が 混在する郊外の住宅 地域 南西7.2m市道 水道 浜松 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域における市街地縁辺集落制度等により、農地の宅地化が徐々に進行している。地域内に格別の変 動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅北方の三方原台地の住宅地域である。需要者は市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心で 、隣接市からの転入も一定程度見られる。市街化調整区域に所在しているが、市街地縁辺集落制度等の創設により、許 可要件が緩和されており、宅地化が徐々に進行している。業者による分譲目的の素地取得も多く、需要は堅調に推移し ている。需要の中心となる価格帯は土地のみで２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、取引市場においても自己の居住目的の取引が中心であり、市場参加者の 観点から収益還元法は規範性に乏しいため適用しなかった。比準価格は地域的特性が類似した三方原台地の住宅地域に 所在する取引事例を比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、 比準価格を妥当と判断し、周辺地域の地価動向も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰による販売価格の上昇、 金利の先高感等により、住宅取得意欲はやや 低迷している。立地や総額による選別化傾向 が強まっている。 三方原台地に所在する住宅地域で、一定の需 要が継続しており、宅地化が徐々に進行して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％