令和7年1月15日　提出 浜松中央 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区新津町字北浦１７６番 ②地積 　(㎡) 2,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ10 マンション、事業所 等が混在する住宅地 域 東10.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 助信 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   320 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道鉄道線助信駅 東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 遠鉄線「助信」駅の徒歩圏に位置するマンション適地で、今後も現状を維持すると予測する。当圏域のマンショ ン素地における堅調な需要および当地域の用途の多様性から、地価は上昇基調で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               86,700 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市中心市街地及びその外延部において分譲マンション適地を擁する地域である。需要者の中心は大手 ・中堅のマンションデベロッパーである。当地域は遠鉄線「助信」駅の徒歩圏に位置し、周辺には生活利便施設等も見 られるなど、利便性は良好であり、マンション用地の取得需要は底堅い。中心部外延のマンション素地の中心価格帯は １種あたり坪単価で１０万～２０万が一つの目安となるが、規模、容積率、事業者の資金力によるばらつきが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内において信頼性を有する取引事例から求められた価格であり、市場の実態を反映している。開 発法による価格は分譲マンションの開発計画を想定して求められており、投資採算性を反映している。当圏域では需要 先行型の市場が形成されている点を考慮し、本件では市場性を反映する比準価格を重視して、開発法による価格は参考 に止め、さらにマンション市場の動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や金融資本市場の変動等の懸念は あるが、地域経済は好調で、中央区の住宅地 需要は利便性が良好な地域を中心に概ね堅調 に推移している。 遠鉄線「助信」駅の徒歩圏にあり、周辺には 金融機関やドラッグストア等の利便施設も見 られ、用途の多様性を有する地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％