令和7年1月14日　提出 浜松中央 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区上島３丁目７１７番１４ ｢上島３－２３－２８｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心に事 務所等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 上島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性の良い区画整理済みの 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道上島駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も居住環境の整った住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。環境、利便性ともに良く需要は 堅調であることから、地価はやや強含みに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区のうち遠州鉄道沿線の住宅地域一円である。需要者は浜松市内在住のファミリー層が中心であるが 、市外からの転入も見られる。市中心部への交通利便性が良好で住環境も整っているため根強い人気があり、住宅地需 要は概ね堅調である。土地は１８００万円から２４００万円程度、新築の戸建住宅の場合は３５００万円から４２００ 万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とし、一部にアパート、事業所等も見られる住宅地域であるが、標準地の画地規模では当地域において市 場性のある賃貸住宅を想定することは難しいため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は周辺類似地域に存する 現実の取引事例から求められた価格であり、実証的で信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反 映して実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -31               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [ 88.9] [105.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇など懸念材料はあるが、中央区 内の利便性の良い住宅地域は需要が堅調。一 方、沿岸部や郊外の集落は需要が乏しい状況 が続いている。 私鉄駅に近く住環境も整っていることから需 要は多い。地価はやや強含みに推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％