別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡清水 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡清水 9-4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.
鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市清水区港町２丁目３７６番外
｢港町２－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 601  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高19m


(70,200)

1:1		 事務所

Ｓ2		 一般住宅、倉庫、事
務所等が混在する地
域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 清水

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 港湾関連の事業所等が主体の
工業地域		 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 清水駅南方

2.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺で開発整備計画が予定される沿岸部工業地域であり、今後、事業環境は改善されると予測する。よって当該
整備計画の進捗に伴い、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は清水区の混在住宅地域及び工業地域一円である。需要者の中心は県内外に拠点を有する中小法人または個
人事業主である。中部横断道の開通、清水港周辺の開発動向によって環境改善が期待されるものの、現状のところ、市
況に特段変動は認められない。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模、需要者の業種等によりばらつきが大きく
、一様に把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内では自用目的の不動産取引が中心であり、収益性を前提とした地価形成がなされていない地域特性から、収
益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内に存し、対象地と代替競争等の関係に立つ複数事例から
求められており、補修正・要因比較も適切であることからその信頼性は高い。従って本件では比準価格を標準とし、収
益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡清水 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 56,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な企業収益を背景に、企業の設備投資は
今後も堅調に推移するとみられるが、建設費
の高騰、海外の経済情勢等の影響が懸念され
る。

整備計画がすすめられている清水港に近い工
住混在地域であり、多様な用途がみられる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡清水 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-802		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.4m市道
、中間画地
準工
高度3種最高19m
(70,200)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-876		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13.3m道路、
東18.4m、
南6m、
三方路
工業
臨港地区
(80,200)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-462		 静岡市清水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m道路、
中間画地
工業
高度3種最高19m
(60,200)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-878		 静岡市清水区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東7.6m市道
、北東3m、
二方路
工業
高度3種最高19m
(70,200)
e Ｒ７Ｋ２２
０３
-865		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8.2m市道
、中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,848 		 100
[ 100.0]
61,848 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,800 
b (　           ) 
49,697  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
50,854 		 100
[  96.4]
52,753 
52,800 
c (　           ) 
69,025  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,025 		 100
[ 124.7]
55,353 
55,400 
d (　     28,500) 
47,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,500 		 100
[  85.9]
55,297 
55,300 
e (　           ) 
60,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,000 		 100
[ 106.1]
56,550 
56,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,300 円／㎡]  



静岡清水 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,006,713 
1,797,999 
6,208,714 
5,608,460 
600,254 		 （　0.9496）
570,001 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     11,875,021 円　　　　（　     19,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡清水 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 265.00 Ｓ2 530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高19m
 70 ％   200 ％   200 ％   601 ㎡     24.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２階事務所（各フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な共用部を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
265.00 
85.0 
225.25 
1,701 
383,150 		 3.0  1,149,450 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
265.00 
85.0 
225.25 
1,546 
348,237 		 3.0  1,044,711 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
530.00 
85.0 
450.50 

731,387 		 2,194,161 
0 
⑨年額支払賃料        731,387 円　×　12ヶ月　＝　       8,776,644 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,776,644 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       789,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,986,746 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,194,161 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,967 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,006,713 円　　　　（　        13,322 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,546 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡清水 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 407,000 円  　　　　     81,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 263,299 円  　　　        8,776,644　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      273,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      691,900 円  　　　　     81,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,797,999 円　（　　　　　　         2,992 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     530.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,608,460 円  
（　　　　　         9,332 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,006,713 円      
②総費用 1,797,999 円      
③純収益　①－② 6,208,714 円      
④建物等に帰属する純収益 5,608,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 600,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 570,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,875,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡清水 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市清水区港町二丁目３７６番
 0806000178900-0000
2 　静岡市清水区港町二丁目３７７番
 0806000178901-0000
3 　静岡市清水区港町二丁目３７８番
 0806000178902-0000
4 　静岡市清水区港町二丁目３７９番
 0806000178903-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡清水 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡清水 9-4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.
鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市清水区港町２丁目３７６番外
｢港町２－９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 601  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高19m


(70,200)

1:1		 事務所

Ｓ2		 一般住宅、倉庫、事
務所等が混在する地
域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 清水

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 港湾事業関連の事業所等が多
い地域		 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 清水駅南方

2.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 静岡市清水区の臨港地域に存し、特段の変動要因は見受けられない。業務用地としての立地条件が良好であるた
め一定の需要が見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区の工業地域、混在住宅地域の存する一円である。主たる需要者は港湾関係の事業者や中小法
人である。沿岸部に位置するため津波被害や浸水リスクへの懸念から住宅地としての需要は低調だが、中部横断自動車
道の開通、臨港地区の整備等の影響や流通業務地需要により地価水準は回復傾向となっている。中心となる価格帯につ
いて、敷地規模や取引当事者の属性等の個別性により様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は住宅地や流通業務施設用地、駐車場等が混在している。自用目的で取得される傾向が強く、
収益性よりも実際の取引価格を指標として地価水準が形成されている。投資目的での新規取引は見られず、元本価格に
見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上の検討から、実証的な取引事例から求
めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡清水 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 57,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材価格高騰の影響を注視する必要があるも
のの、高速道路への良好なアクセス環境もあ
り、工業用地の需要は堅調である。


清水港近くの港湾関連の業務地域としての優
位性により一定の需要が認められる。臨港地
区の整備、再開発等の影響で地価は微増傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡清水 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-865		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8.2m市道
、中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-441		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m市道、
中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-1462		 静岡市清水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m市道、
中間画地
工業
高度3種最高19m
(60,200)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-888		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,000 		 100
[ 107.1]
56,022 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,000 
b (　           ) 
51,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
53,875 		 100
[  94.5]
57,011 
57,000 
c (　           ) 
74,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
68,197 		 100
[ 118.5]
57,550 
57,600 
d (　           ) 
64,760  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,861 		 100
[ 112.7]
58,439 
58,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,300 円／㎡]  



静岡清水 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,200,316 
1,835,266 
6,365,050 
5,691,140 
673,910 		 （　0.9496）
639,945 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     13,332,188 円　　　　（　     22,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡清水 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 265.60 Ｓ2 531.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高19m
 70 ％   200 ％   200 ％   601 ㎡     24.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：事務所、フロア貸し ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
265.60 
85.0 
225.76 
1,738 
392,371 		 3.0  1,177,113 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
265.60 
85.0 
225.76 
1,580 
356,701 		 3.0  1,070,103 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
531.20 
85.0 
451.52 

749,072 		 2,247,216 
0 
⑨年額支払賃料        749,072 円　×　12ヶ月　＝　       8,988,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     451.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,988,864 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       808,998 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,179,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,247,216 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,450 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,200,316 円　　　　（　        13,644 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,584 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡清水 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 413,000 円  　　　　     82,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 269,666 円  　　　        8,988,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,100 円  　　　　     82,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,835,266 円　（　　　　　　         3,054 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     531.20 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,691,140 円  
（　　　　　         9,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,200,316 円      
②総費用 1,835,266 円      
③純収益　①－② 6,365,050 円      
④建物等に帰属する純収益 5,691,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 673,910 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 639,945 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,332,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡清水 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市清水区港町二丁目３７６番
 0806000178900-0000
2 　静岡市清水区港町二丁目３７７番
 0806000178901-0000
3 　静岡市清水区港町二丁目３７８番
 0806000178902-0000
4 　静岡市清水区港町二丁目３７９番
 0806000178903-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考