令和7年1月15日　提出 静岡清水 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小宮　敬   TEL.

鑑定評価額 623,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区日の出町１０１番外 ②地積 　(㎡) 7,637   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 2.5:1 倉庫 ＲＣ1 倉庫が建ち並ぶ臨海 の流通業務地域 西22m国道、四方路 水道、下水 清水 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いの流通業務地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 清水駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの流通業務地域であり、中部横断自動車道開通の効果は見極める必要があるが、物流施設用地需要 の高まりといった外部環境の影響もあり、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水港への物流アクセスが便利あるいは可能な静岡市内の工業地域一円である。需要者の中心は港湾関連 企業あるいは物流企業となっている。物資輸送の拠点として、清水港を利用する海運路だけでなく、東名高速道路、新 東名高速道路、加えて中部横断自動車道という３つの内陸輸送路も利用可能な立地である。利用用途や画地規模により バラツキがあるため中心価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における大規模工場や流通施設は自己使用目的での取引が中心であり、賃貸経営は見られず賃貸市場は成立し ていないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する代替性、類似性の高 い取引事例から比準した。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 73.3] [103.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 静岡市は東名、新東名、中部横断自動車道へ の交通アクセスが良好なため、物流施設等の 工業用地の需要は底堅い。 折戸湾の入口付近に位置する臨海工業地域。 港湾関連企業の倉庫需要が高く、また物流倉 庫用地としても需要の安定した地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％