令和7年1月15日　提出 静岡清水 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 58,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区七ツ新屋字大深田４８９番 ②地積 　(㎡) 1,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:3 工場 中小工場、倉庫、事 務所が建ち並ぶ既成 工業地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１号線背後の内陸部工業 地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 草薙駅北東方 1.9km 法令 規制 工業 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の土地利用に変動要因は認められず、当面は現状維持で推移すると予測する。交通利便性の良好な地理的位 置にあり需要は底堅いが、周辺の地価水準との相互関係から、地価は概ね横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の工業地域一円である。中心的な市場参加者は静岡市及び近隣市町で事業拠点を有する法人事業 者である。自用目的の倉庫・工場が建ち並ぶ内陸部の熟成した既成工業地域であり、国道及びバイパスへのアクセスが 良好なことから堅調な需要を維持している。尚、中心となる価格帯は用途や画地規模等によりばらつきがあり、一様に は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には貸倉庫等も見られるが、近隣地域は自己利用目的の倉庫・工場が主体の工業地域であり、収益性により地価が 形成されていない地域性を反映し収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は規範性のある複数事例から求められ た価格であり、補修正・要因比較共に適切であったことから、実証的であり信頼性も高い。よって本件では比準価格を 標準として収益価格は参考に留め、前年標準地価格との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通利便性良好な工業地への需要は依然旺盛 な状況であるが、建設費高騰の影響により投 資計画を見直す企業も一部みられる。 国道１号線背後の私鉄最寄り駅からも徒歩圏 内にある内陸部工業地域で、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％