令和7年1月15日　提出 静岡清水 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 5-9 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小宮　敬   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区蒲原３丁目１５６６番５ ｢蒲原３－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 高度4種最高22m 土砂災害警戒区域 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗兼住宅等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 北12m県道 水道、ガス 新蒲原 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 通過車両の多い、清水区蒲原 地区の県道沿いの商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 新蒲原駅南西方 450m 法令 規制 近商 (80,200) 高度4種最高22m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの近隣商業地域で、周辺環境は安定的に推移している。地価は、地元の経済情勢等を反映して下落傾向 にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区の商業地域一円である。需要の中心は地縁性を有する地元中小法人及び個人事業者で、他地域から の流入は見られない。車輌通行量は認められるが年々通過交通となっており、店舗の連担性は低く商況及び土地需要は 低迷している。利用目的や規模等の個別性により取引価格も様々であるが、土地は１，５００万円～２，５００万円程 度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自己使用目的での取引が中心であり、賃貸経営は見られず賃貸市場は成立していないことから、収益価格 は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する代替性、類似性の高い取引事例から比準した。よ って、市場の実態を反映する比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 5-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動が正常化し、中心商業地域、路線商 業地域の需要は概ね持ち直し傾向にある。郊 外部は弱含み状況が続いている。 県道沿いの既成商業地域であり、周辺の大型 商業施設との相乗効果も見込みづらく、需要 は弱含みで推移している。格別な変動要因は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％