鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
静岡清水 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡清水 5-7

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　渡辺　力也

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市清水区小芝町６１６番３外｢小芝町１－６｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	低層店舗のほか一般住宅等が混在する商業地域	東14.6m市道	水道、ガス、下水	清水 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 350 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．６ｍ市道

交通

施設

清水駅西方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ清水駅徒歩圏内の商業地域で、繁華性はやや低位であるが住宅が増加傾向にあり当面現状で推移するものと
予測する。需要は底堅く、地価は当面安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清水区中心部及びその周辺の商業地域一円である。需要者は県内外の中小法人が中心となる。近隣地域は
住宅が増加傾向にあり繁華性はやや低位であるが、駅との接近性に優れ、利便性が良好であるため需要は底堅く推移し
ている。取引の中心となる価格帯は規模、用途等により広いが、土地の総額で１，５００万円～３，０００万円前後と
見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はＪＲ清水駅に近い既成商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する事例から適切な比
準を行って求め、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格で説得力を有する。一方収益価格は、周辺賃料水準との関
連で地価水準を反映した賃料水準が形成されていないため低位に試算された。以上より、本件では現実の市場性を反映
した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡清水 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[113.8]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商況や人の往来が回復傾向にあるが、清水区
商業地の不動産需要には濃淡が見られ、立地
条件などにより二極化している。

ＪＲ清水駅に近い商業地域で繁華性はやや低
位であるが、良好な利便性から住宅地として
の需要もあり、地価は安定的である。特段の
変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡清水 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -424	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.6m市道、北6m、角地		商業 (100,400)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -632	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -1355	静岡市清水区		貸家建付地	（　）	長方形	東15m市道、南8m、角地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,500)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -1438	静岡市清水区		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	Ｒ７Ｋ２２０３ -1465	静岡市清水区		底地	（　）	不整形	西5.8m市道、中間画地		商業 (90,348)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.4]	109,113	100 [ 100.0]	109,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 104,222	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	108,197	100 [ 93.1]	116,216		116,000
c	(　 ) 127,436	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	136,606	100 [ 124.2]	109,989		110,000
d	(　 ) 84,142	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	93,117	100 [ 82.9]	112,324		112,000
e	(　 45,606) 91,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	101,347	100 [ 94.1]	107,701		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

静岡清水 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,866,025	1,477,026	5,388,999	4,857,450	531,549	（　0.9496） 504,759	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,515,813 円　　　　（　 61,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	172 ㎡	9.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 14.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,244	233,376	6.0	1,400,256
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	1,795	198,348	3.0	595,044
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	83.3	325.00		630,072		2,590,344
								0

⑨年額支払賃料	630,072 円　×　12ヶ月　＝　 7,560,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,560,864 円　　×　　 9.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 718,282 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,842,582 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,590,344 円　×　　 90.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,866,025 円　　　　（　 39,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,255 円/㎡　月額支払賃料（　 2,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,500 円	70,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	226,826 円	7,560,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 599,200 円	70,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,477,026 円　（　　　　　　 8,587 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,500,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,857,450 円（　　　　　 28,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,866,025 円
②総費用	1,477,026 円
③純収益　①－②	5,388,999 円
④建物等に帰属する純収益	4,857,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	531,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	504,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,935 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,515,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡清水 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市清水区小芝町６１６番３	0806000254887-0000
2	静岡市清水区小芝町６１６番４	0806000254888-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
静岡清水 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡清水 5-7

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　小宮　敬

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市清水区小芝町６１６番３外｢小芝町１－６｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	低層店舗のほか一般住宅等が混在する商業地域	東14.6m市道	水道、ガス、下水	清水 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 350 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

清水駅徒歩圏内の商業地域

街

路

１４．６ｍ市道

交通

施設

清水駅西方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

清水駅近くの商業地域で、画地規模のまとまった土地には事業所やマンション用地需要もあり、地価は比較的底
堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に静岡市清水区中心部及びその周辺に存する商業地域である。需要者の中心は地元の比較的資本力の強
い個人又は事業法人を中心に、県内外の事業法人や不動産会社等幅広い。駅への接近性に恵まれていることからマンシ
ョン適地としての需要も見られる。規模や形状によって様々であるが、土地は１，５００万円～３，０００万円前後が
需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏の類似地域より代替競争性の観点から取引事例を収集し信頼性と規範性に留意しつつ取引事例を採用した。
賃貸事例も信頼性あるものを採用し得た。当該地域では投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は
低位に試算された。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、市場動向等に留意
するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡清水 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[113.8]

[100.0]
100

110,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動が正常化し、中心商業地域、路線商
業地域の需要は概ね持ち直し傾向にある。郊
外部は弱含み状況が続いている。

駅や商業中心部に近く、商業ビルの他マンシ
ョン需要も見込まれ、需要は安定的に推移し
ている。地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡清水 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -1439	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	南東35m国道、北6m、南西4m、三方路		準住居高度3種最高19m (70,200)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -707	静岡市清水区		更地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -650	静岡市清水区		更地	（　）	台形	東20m県道、北4m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -1361	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東30m国道、南8m、西4m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	119,664	100 [ 109.8]	108,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 113,122	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,801	100 [ 107.5]	105,861		106,000
c	(　 ) 105,473	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	108,813	100 [ 96.8]	112,410		112,000
d	(　 ) 140,047	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	129,353	100 [ 113.8]	113,667		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

静岡清水 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,944,208	1,490,750	5,453,458	4,912,570	540,888	（　0.9496） 513,627	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,700,563 円　　　　（　 62,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	172 ㎡	9.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 14.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,239	232,856	6.0	1,397,136
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	1,814	200,447	3.0	601,341
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	83.3	325.00		633,750		2,599,818
								0

⑨年額支払賃料	633,750 円　×　12ヶ月　＝　 7,605,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,605,000 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 684,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,920,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,599,818 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,944,208 円　　　　（　 40,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,239 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,500 円	71,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	228,150 円	7,605,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 606,000 円	71,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,490,750 円　（　　　　　　 8,667 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,300,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,912,570 円（　　　　　 28,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,944,208 円
②総費用	1,490,750 円
③純収益　①－②	5,453,458 円
④建物等に帰属する純収益	4,912,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	540,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	513,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡清水 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市清水区小芝町６１６番３	0806000254887-0000
2	静岡市清水区小芝町６１６番４	0806000254888-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考