令和7年1月13日　提出 静岡清水 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 5-6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比北田字中村田４６７番 ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 台形 1:2.5 医院兼住宅 ＲＣ3 住宅、店舗等が混在 する県道沿いの近隣 商業地域 南東11m県道 水道 由比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郵便局や医院等が見られる商 業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 由比駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性が乏しい県道沿いの商業地域である。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区内の路線商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設目的の地 元個人事業者や中小企業が中心で一部全国的な企業も見られる。見慣れたチェーン店や事務所、ガソリンスタンド等を 中心に戸建住宅も多く介在している。交通量は多めで需要は安定傾向で推移しているが、背後人口減少が顕著な郊外部 では弱含み傾向となっている。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方自己使用店舗を中 心とする商業地域で賃貸需要は乏しいため収益還元法の適用は断念した。したがって本件では規範性のある比準価格を 採用し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 5-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.2] [100.0] 100 60,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・地震・水害・国際情勢等の不安材料 はあるが、良好な企業業績やインバウンドを 背景に、国内景気や不動産市況は安定傾向で 推移している。 交通量、繁華性ともに劣る商業地域で、需要 は弱含み傾向で推移している。地域要因に変 動はない。 代替競争関係にある他の不動産と比較して市 場競争力は普通。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％