別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡清水 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡清水 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小宮　敬   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市清水区真砂町４９番
｢真砂町３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:5.5		 店舗

Ｓ3		 中小規模の店舗が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 東9m市道 水道、ガス、下水 清水

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.7 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 清水駅前に位置する旧来のア
ーケード商店街		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 清水駅南西方

170m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 清水駅前に位置する旧来のアーケード商店街である。中小規模の店舗が多く空き家状態の施設も見られる。飲食
店舗が増加傾向で昼間の人通りが少ないため商業地域としては停滞傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に静岡市清水区中心部及びその周辺に存する商業地域である。需要者の中心は県内外の企業、不動産投
資関連企業や個人事業主等様々である。周辺地域は商業施設の入れ替わりや再開発も施工されているが、総じて商況、
投資需要とも低調で停滞傾向が続いている。規模・用途等によって大きく異なるが、市場で取引されている価格帯は、
土地は１，５００万円～３，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏の類似地域より代替競争性の観点から取引事例を収集し信頼性と規範性に留意しつつ取引事例を採用した。
賃貸事例も信頼性あるものを採用し得た。当該地域では投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は
低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、市場の動向に留意しつつ、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡清水 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動が正常化し、中心商業地域、路線商
業地域の需要は概ね持ち直し傾向にある。郊
外部は弱含み状況が続いている。


清水駅前のアーケード商店街で日中の人通り
は少なく全体的な商況は低迷が続いている。
格別な変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡清水 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-1438		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-422		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
東8m、二方路
商業

(100,500)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-423		 静岡市清水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西30m国道、
中間画地
商業

(90,500)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-456		 静岡市清水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e Ｒ７Ｋ２２
０３
-457		 静岡市清水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14.7m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,142  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
93,117 		 100
[  61.9]
150,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
123,983  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
127,949 		 100
[  94.8]
134,967 
135,000 
c (　           ) 
111,387  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
139,234 		 100
[  99.8]
139,513 
140,000 
d (　           ) 
93,600  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,728 		 100
[  65.1]
140,903 
141,000 
e (　           ) 
136,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 130.0]
107,139 		 100
[  73.5]
145,767 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



静岡清水 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,881,692 
1,062,630 
3,819,062 
3,403,660 
415,402 		 （　0.9496）
394,466 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,218,042 円　　　　（　     70,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡清水 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   117 ㎡      4.7 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２，３階事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
80.0 
72.00 
2,448 
176,256 		 6.0  1,057,536 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
90.00 
80.0 
72.00 
1,836 
132,192 		 3.0  396,576 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
80.0 
216.00 

440,640 		 1,850,688 
0 
⑨年額支払賃料        440,640 円　×　12ヶ月　＝　       5,287,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,287,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       423,014 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,864,666 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,850,688 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,026 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,881,692 円　　　　（　        41,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,448 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡清水 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 247,000 円  　　　　     49,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 158,630 円  　　　        5,287,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      419,900 円  　　　　     49,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,400 円  　　　　     49,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,400 円  　　　　     49,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,062,630 円　（　　　　　　         9,082 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,403,660 円  
（　　　　　        29,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,881,692 円      
②総費用 1,062,630 円      
③純収益　①－② 3,819,062 円      
④建物等に帰属する純収益 3,403,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 415,402 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 394,466 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,218,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡清水 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市清水区真砂町４９番
 0806000176746-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
静岡清水 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡清水 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市清水区真砂町４９番
｢真砂町３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:5.5		 店舗

Ｓ3		 中小規模の店舗が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 東9m市道 水道、ガス、下水 清水

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.7 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 台風１５号による浸水や断水
があった		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 清水駅南西方

170m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ清水駅前の中心商業地域だが衰退傾向にある。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区内の普通商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設を目的と
する地元個人事業者や中小企業が中心で一部全国的な企業も見られる。飲食店舗や事務所等が建ち並ぶが、郊外型大規
模店や静岡市中心部への顧客流出、経営者の高齢化、ネット通販の普及等により来訪者の減少に歯止めがかからず繁華
性は頭打ちの状態にある。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方適切な賃料や還元
利回りを査定のうえ、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、昨今の資材価格高騰から想定建物価格が高
額となり、比準価格と比較しやや低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格も
勘案し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡清水 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高・地震・水害・国際情勢等の不安材料
はあるが、良好な企業業績やインバウンドを
背景に、国内景気や不動産市況は安定傾向で
推移している。

人通りが少なく水害リスクもある古くからの
アーケード商店街で需要は弱含み傾向で推移
している。地域要因に変動はない。


代替競争関係にある他の不動産と比較して市
場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡清水 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-632		 静岡市清水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-648		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高19m
(60,200)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-650		 静岡市清水区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東20m県道、
北4m、角地
２住居
高度3種最高19m
(70,200)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-712		 静岡市清水区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高19m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,222  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
108,197 		 100
[  79.6]
135,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
126,887  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
128,663 		 100
[  89.4]
143,918 
144,000 
c (　           ) 
105,473  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
108,813 		 100
[  79.2]
137,390 
137,000 
d (　           ) 
123,077  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,815 		 100
[  89.2]
138,806 
139,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



静岡清水 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,961,459 
1,072,922 
3,888,537 
3,438,110 
450,427 		 （　0.9496）
427,725 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,910,938 円　　　　（　     76,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡清水 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   117 ㎡      4.7 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階店舗、２・３階は事務所を想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 店舗事務所の一般的なレンタブル比を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
90.00 
80.0 
72.00 
2,488 
179,136 		 6.0  1,074,816 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
90.00 
80.0 
72.00 
1,866 
134,352 		 3.0  403,056 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
80.0 
216.00 

447,840 		 1,880,928 
0 
⑨年額支払賃料        447,840 円　×　12ヶ月　＝　       5,374,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,374,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       429,926 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,944,154 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,880,928 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,305 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,961,459 円　　　　（　        42,406 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,488 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡清水 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 249,500 円  　　　　     49,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 161,222 円  　　　        5,374,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      424,100 円  　　　　     49,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,072,922 円　（　　　　　　         9,170 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,438,110 円  
（　　　　　        29,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,961,459 円      
②総費用 1,072,922 円      
③純収益　①－② 3,888,537 円      
④建物等に帰属する純収益 3,438,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 450,427 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 427,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,910,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡清水 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市清水区真砂町４９番
 0806000176746-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考