令和7年1月13日　提出 静岡清水 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -31 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 81,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 清水 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台風１５号による浸水や断水 は無かった 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 清水駅北西方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模工場等が見られる郊外の混在住宅地域で人気は劣る。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現 状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市郊外の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一時取得者層が中心で、市外からの転入も見られる 。市街地から距離があり、周辺には緑が多く、比較的求めやすい価格帯の物件が多いため人気があり、需要は安定傾向 で推移している。ただし道路事情や生活利便性等が劣るエリアや河川や山裾近く等では弱含み傾向も見られる。中心価 格帯は土地のみの場合８百万円～２千百万円程度が中心で、土地建物の場合は３千万円～４千万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方後 記のとおり賃貸用建物の建築は向かないことから、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自己使用目的の取引が中 心の住宅地域であり、規範性ある比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [104.8] [102.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・地震・水害・国際情勢等の不安材料 はあるが、良好な企業業績やインバウンドを 背景に、国内景気や不動産市況は安定傾向で 推移している。 水害の影響がない住宅地域だが、生活利便性 や居住環境が劣り需要は弱含み傾向で推移し ている。地域要因に変動はない。 方位は南西向きで、代替競争関係にある他の 不動産と比較して市場競争力は優る。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％