令和7年1月14日　提出 静岡清水 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -24 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 83,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区下野緑町５５０番８ ｢下野緑町８－３５｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 清水 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国１バイパス北側の既成住宅 地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 清水駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の住宅地域として格別の変動要因はないが、浸水被害のあった山原川に近く、地価は当面弱含みで推 移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡市の住宅地域である。需要者の中心は静岡市在住の１次取得者であるが、市内外からの転入も見 られる。近隣地域は清水区の市街地近郊の既成住宅地域で、隘路が多く街路条件が劣るほか、令和４年台風１５号によ る浸水被害の心理的影響が払しょくされず、需要は弱い。土地は概ね１２００万円前後、土地建物で２７００万円程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は清水区郊外国１バイパス北側の住宅地域である。標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案する と、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快 適性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、市場の 動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復しており、静岡市 内の住宅地需要も利便性の特に劣るところを 除いて堅調に推移している。 清水区郊外の住宅地域で、周辺地域の水害の 影響から需要が停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％