令和7年1月15日　提出 静岡清水 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -22 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 9,060,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区興津中町字滝太郎１３９０番９外 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 興津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 興津駅北東方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 清水区郊外に位置する住宅地域で、人口減少等による地域の衰退が当面続くものと予測する。需要も長期低迷が 続いており、地価についても当面弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外の価格低位の住宅地域一円である。需要者は主に清水区在住の一次取得者が中心となるが、地 縁的選好性が強く他地域からの転入は限定的である。近隣地域は興津川流域の国道背後の住宅地域で、生活利便性が劣 る地域であるので、人口減少もあいまって市場競争力、潜在的需要ともに弱い。土地は６００万円～１，５００万円前 後、新築戸建物件は２，０００万円～３，０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も見られるが居住の快適性や利便性を重視した自用目的 の取引が大部分を占め、標準地の画地規模も勘案すると経済合理性を備えた賃貸住宅を想定することが困難であるため 、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性 が高い。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [102.0] 100 75,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気に先行き不透明感がある中で、清水区住 宅地の不動産需要には濃淡が見られ、地域の 名声や災害リスクなど立地条件による選別が 進んでいる。 清水区郊外の興津川流域にある住宅地域で、 人口減少や限定的な転入状況により需要は低 迷している。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％