令和7年1月13日　提出 静岡清水 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -15 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比字節井５１２番１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地が見られる高台の 住宅地域 東5.5m市道 水道 由比 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地の住宅地域 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 由比駅北東方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 海から離れた生活利便性の劣る住宅地域である。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区北東部の住宅地域一円。市場参加者はエリア内在住の一時取得者層が中心で、エリア外から の転入はかなり少ない。古くからの住宅地域だが、細街路が多く車輌交通が不便なこと、静岡市中心部からかなり距離 があり生活利便性が劣ること等から、過疎化・高齢化が進捗しており、需要は弱含み傾向で推移している。中心価格帯 は土地のみの場合６百万円～１千５百万円程度が中心で、土地建物の場合は２千万円～３千万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方後 記のとおり賃貸用建物の建築は向かないことから、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自己使用目的の取引が中 心の住宅地域であり、規範性ある比準価格を採用し、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・地震・水害・国際情勢等の不安材料 はあるが、良好な企業業績やインバウンドを 背景に、国内景気や不動産市況は安定傾向で 推移している。 過疎化、高齢化が進捗している住宅地域で、 生活利便性も劣ることから需要は弱含み傾向 で推移している。地域要因に変動はない。 東向きの台形地で両要因は同率で相殺される 。代替競争関係にある他の不動産と比較して 市場競争力は普通。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％