令和7年1月15日　提出 静岡清水 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -14 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区草薙字西ノ谷３６５番６２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 有度山麓で北向きの傾斜地に 開発された既存の住宅団地。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ草薙駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 街路傾斜が強く自動車利用が欠かせない地域であるが、くり抜きガレージの画地も多く、２台分の駐車場を確保 できないこと等から、需要は限定的であるため、当面は現状維持程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外に所在する価格中位から低位の住宅地域一円。需要者は市内に勤務先を有するサラリーマン等 の一次取得者が中心である。街区整然とした住宅地域であるが、やや年数の経過した住宅団地で目新しさに欠けており 、需要者の注目度が低いほか、道路勾配があることによって生活利便性も劣ることから、需要は弱含んでいる。土地は １，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は一般住宅を中心とする第１種低層住居専用地域の指定下にある住宅地域で、アパートの想定は困難なため収益価 格の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほ とんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意 義は大きい。そこで比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [149.1] [100.0] 100 66,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区住宅地域は旧静岡市に近接したＪＲ草 薙駅周辺ないし利便性良好な静鉄電車駅周辺 の需要が強く、郊外部や沿岸部の需要は低迷 を続けている。 有度山麓に開発された既存の住宅団地であり 、街路傾斜が強く生活利便性は劣るため、需 要は限定的で、地価はやや弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％