令和7年1月15日　提出 静岡清水 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -10 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区船越東町２８９番４ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2.5 住宅 ＬＳ3 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 清水 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.3 ｍ、奥行　約　　  17.3 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 清水駅南西方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 域内の環境条件に影響を与える特段の変動要因はみられず、当面は現状維持で推移すると予測する。最寄駅より やや距離を置く地理的位置にあって、需要は相対的に弱く、地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区を中心とする市内の住宅地域一円である。需要者の中心は域内に居住もしくは勤務する一次取得者 層である。商業施設及び文教施設等が順路にて概ね１ｋｍ圏内に所在する既成住宅地域であるが、私鉄沿線最寄駅から やや距離を置く位置関係にあって、需要は弱い。土地は１，２００万～１，８００万円程度、新築の戸建物件は２，５ ００万～３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の画地規模が小さく、収益性を十全に発揮し得る賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格の試算は省略した 。一方、比準価格は実際の取引市場にて生起した取引価格を価格判定の根拠としており、実証性が高い。試算過程にお ける補修正・要因比較も適切であり、比準価格は価格判定における主要指標となり得ると判断した。従って、本件では 、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [102.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い市街地近郊の住宅地域にあって は需要の改善傾向が認められるものの、建設 価格上昇が住宅投資の下押し要因となってい る。 最寄り駅からやや距離を置く位置関係にある ものの、商業・文教施設との接近性は良好で あり、区画整然とした住環境が維持されてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％