令和7年1月15日　提出 静岡清水 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区庵原町字禅洞寺下５５２番２ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 のほかに農地が多い 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス 清水 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   900 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       261 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名清水ＩＣ近くの市街化区 域に隣接する集落地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 清水駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域である。中部横断道の整備等も進められてきたが、周辺地区からの新規流入は少な く利用状況に大きな変化はない。地価は下落傾向での推移が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区を中心とした静岡市内の市街化調整区域に位置する住宅地域である。主たる需要者は、地縁 性を有する１次取得者層の個人が中心である。他地域からの転入の少ない地縁的選好性が強い地域である。市街中心部 からは比較的近郊に位置しているものの、都心部等への回帰傾向もあって需給は低調である。需要の中心となる価格帯 は、土地は１，０００万円～２，５００万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域に存しており、自己使用目的での取引が中心である。また、開発規制から賃貸アパート等 の建築想定は現実的ではないため収益還元法の適用は見送った。主たる需要者は居住の利便性・快適性を踏まえ、市場 での取引価格を重視して意思決定を行うものと考えられる。以上の検討から、実証的な取引事例から求めた比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅 調で強含みの傾向が認められるが、それらに 劣る地域は需要が乏しく下落傾向にあるとい う二極化が進む。 新東名いはらＩＣへのアクセス道路の整備が 進んでいるものの、市街化調整区域の住宅地 域であり、取引も少なく需要が低調な状態で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％