令和7年1月15日　提出 静岡清水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,390,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区折戸１丁目７２５番４０ ｢折戸１－１３－８｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる既成 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 清水 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＰＦＡＳ問題の三保半島全体 の地価に与える影響が懸念さ れる。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ清水駅南東方 5.7km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に近く、津波リスクが懸念される既成住宅地域で、外部からの需要は乏しいことから、今後しばらくは現 状維持程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外に所在する価格低位の住宅地域一円。需要者は市内に勤務先を有するサラリーマン等の一次取 得者を中心に地元に地縁性を有する者を含む。最寄駅からは遠隔であるほか、津波災害の懸念があるため需要は低迷し た状態が続いているが、地価の長期下落の影響から、ここのところ取引相場に落ち着きが見られる。土地は５００万円 ～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算 は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんど で、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大 きい。そこで、比準価格を標準とし、規準価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [149.5] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区住宅地域は旧静岡市に近接したＪＲ草 薙駅周辺ないし利便性良好な静鉄電車駅周辺 の需要が強く、郊外部や沿岸部の需要は低迷 を続けている。 津波リスクが懸念されるほか中心部からは遠 隔な三保半島の南端部に位置し、利便性も劣 ることから、地価の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。　 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％