別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
静岡駿河 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.
鑑定評価額 86,600,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区敷地２丁目１７８番２
｢敷地２－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西30m市道 水道、ガス、下水 静岡

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   850 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.3 ｍ、奥行　約　　  24.2 ｍ、規模　　       661 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華性の高まりが期待される
商業地域		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 静岡駅南東方

3.6km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では大規模な土地区画整理事業が進捗中で将来の波及効果が期待される。現在地域要因に格別な変動要因は
なく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区駿河区の路線商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食物販店の営業や事務所開設目的の地
元個人事業者や中小企業が中心で全国的な企業も見られる。見慣れたチェーン店や事務所、ガソリンスタンド等が中心
だが、場所により新規出店や話題の人気施設等も点在しており、繁華性にはばらつきがある。交通量は多いことから、
需要は安定傾向で推移している。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を重視する路線商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方賃貸用建物の
建築を想定して収益価格を試算したが、容積率未消化の低利用建物のため比準価格と比較し低位に試算された。したが
って本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格も勘案し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも
十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡駿河 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    171,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[131.2]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高・地震・水害・国際情勢等の不安材料
はあるが、良好な企業業績やインバウンドを
背景に、国内景気や不動産市況は安定傾向で
推移している。

全国的に知名度が高い施設があり、スマート
ＩＣへのアクセスも良い路線商業地域で、需
要は安定傾向で推移している。地域要因に変
動はない。

代替競争関係にある他の不動産と比較して市
場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-622		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西21m市道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(80,200)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-1427		 静岡市駿河区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東4.6m市道
、南西4m、
角地
１住居
高度3種最高19m
(70,184)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-725		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高16m
(60,200)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-1366		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m県道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(80,200)
e Ｒ７Ｋ２２
０３
-1451		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東9.5m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高19m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,007  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  53.4]
160,781 		 100
[ 114.1]
140,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
117,516  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
124,161 		 100
[  93.9]
132,227 
132,000 
c (　           ) 
113,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
126,485 		 100
[  94.0]
134,559 
135,000 
d (　           ) 
144,131  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
145,716 		 100
[ 107.1]
136,056 
136,000 
e (　           ) 
102,909  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
122,522 		 100
[  95.0]
128,971 
129,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,127,529 
3,240,669 
12,886,860 
8,957,000 
3,929,860 		 （　0.9496）
3,731,795 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     77,745,729 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 380.00 Ｓ2 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度3種最高19m
 60 ％   200 ％   200 ％   661 ㎡     27.3 m x   24.2 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階店舗、２階は事務所を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 店舗事務所の一般的なレンタブル比を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
380.00 
85.0 
323.00 
2,418 
781,014 		 6.0  4,686,084 
0.0  0 

 2～  		 事務所
380.00 
85.0 
323.00 
2,015 
650,845 		 3.0  1,952,535 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
760.00 
85.0 
646.00 

1,431,859 		 6,638,619 
0 
⑨年額支払賃料      1,431,859 円　×　12ヶ月　＝　      17,182,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     646.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,182,308 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,116,850 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,065,458 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,638,619 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,127,529 円　　　　（　        24,399 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,015 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 515,469 円  　　　       17,182,308　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      710,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,105,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,240,669 円　（　　　　　　         4,903 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,957,000 円  
（　　　　　        13,551 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,127,529 円      
②総費用 3,240,669 円      
③純収益　①－② 12,886,860 円      
④建物等に帰属する純収益 8,957,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,929,860 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,731,795 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,745,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区敷地二丁目１７８番２
 0800000293519-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡駿河 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.
鑑定評価額 85,900,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区敷地２丁目１７８番２
｢敷地２－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西30m市道 水道、ガス、下水 静岡

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   850 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.3 ｍ、奥行　約　　  24.2 ｍ、規模　　       661 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに形成される郊
外の路線商業地域		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 静岡駅南東方

3.6km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 静岡市駿河区郊外の、幹線道路沿いに店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。日本平久能山スマートＩ
Ｃの開業の影響や、周辺の区画整理事業も進行中であることから、地価は今後も上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 幹線道路沿いの路線商業地域であり、同一需給圏は静岡市駿河区を中心とした市内の幹線道路沿いの路線商業地域一円
である。主たる需要者は県内外の法人や比較的資本力のある地元事業者が中心である。東名高速日本平久能山スマート
ＩＣに通じる路線沿いにあり交通量が多く、周辺での区画整理事業も進んでいる。中心となる価格帯については、規模
規模や用途等により幅が広いが、概ね総額５，０００万円～１億円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は幹線道路沿いの商業地域であり、低層店舗や事業所の他に一般住宅も見られる。賃貸用不動
産等の収益物件も見られるものの、自用の事務所や店舗ビルが多く、賃料収益よりも取引価格水準が不動産取引上の指
標となっているため、収益価格は低位に試算された。以上の検討から、実際の取引事例より求めた実証的な比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡駿河 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    171,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[132.6]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地条件や繁華性等による差異は見られるも
のの、商況が回復してきていることにより、
全体の需給動向としては強含み傾向にある。


周辺の区画整理事業も進行し、繁華性の高ま
りが認められる路線商業地域である。地価は
上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-1422		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西23.5m市
道、
南西9.7m、
角地
準工
特別用途地区
(70,200)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-892		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m県道、
北西6m、
二方路
商業

(100,400)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-906		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東19m県道、
南西1.8m、
二方路
準工
高度3種最高19m
(70,200)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-437		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,818  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
175,065 		 100
[ 132.3]
132,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
175,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
178,874 		 100
[ 133.9]
133,588 
134,000 
c (　           ) 
75,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.9]
119,557 		 100
[  86.6]
138,057 
138,000 
d (　           ) 
132,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
137,425 		 100
[ 104.9]
131,006 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,199,271 
3,226,332 
12,972,939 
8,888,100 
4,084,839 		 （　0.9496）
3,878,963 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     80,811,729 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 380.00 Ｓ2 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度3種最高19m
 60 ％   200 ％   200 ％   661 ㎡     27.3 m x   24.2 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、フロア貸し　２階：事務所、フロア貸し ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
85.0 
323.00 
2,510 
810,730 		 6.0  4,864,380 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
380.00 
85.0 
323.00 
1,933 
624,359 		 3.0  1,873,077 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
760.00 
85.0 
646.00 

1,435,089 		 6,737,457 
0 
⑨年額支払賃料      1,435,089 円　×　12ヶ月　＝　      17,221,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     646.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,221,068 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,084,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,136,141 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,737,457 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,199,271 円　　　　（　        24,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 516,632 円  　　　       17,221,068　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      710,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,226,332 円　（　　　　　　         4,881 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,888,100 円  
（　　　　　        13,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,199,271 円      
②総費用 3,226,332 円      
③純収益　①－② 12,972,939 円      
④建物等に帰属する純収益 8,888,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,084,839 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,878,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,868 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,811,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区敷地二丁目１７８番２
 0800000293519-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考