別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡駿河 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.
鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区泉町１１番４
｢泉町５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度5種最高31m


(90,300)

1:2.5		 店舗

ＬＳ1		 店舗、事務所等が混
在する商業地域
 北東20m市道 水道、ガス、下水 静岡

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 静岡駅南の商業地域 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 静岡駅南方

670m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度5種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ静岡駅に近い、幹線道路沿いの商業地域であり、商業系の需要に加え、マンション用地等の住居系の需要も
見込めることから、地価の上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の中心部に存する商業地域一円である。主たる需要者は県内外の法人や資金力に優れた個人事業
主が中心である。ＪＲ静岡駅への近接性が良好で居住の利便性に優れていることから、商業繁華性は相対的には高くな
いもののマンション用地など多様な需要が見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯については規模や用途等に
よる乖離が認められるが、概ね総額１億円前後が多いと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地はＪＲ静岡駅に近接した幹線道路沿いの商業地域であり、店舗や事務所の他に集合住宅も見られる地域であ
る。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが、自用の事務所ビルや店舗が多いことから賃貸市場としての熟成度は高く
なく、収益性よりも取引価格水準が重視されると考えられる。以上の検討から、実証的な比準価格を標準とし、収益価
格を参考に、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-14                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    236,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地条件や繁華性等による差異は見られるも
のの、商況が回復してきていることにより、
全体の需給動向としては強含み傾向にある。


幹線道路沿いの近隣商業地域であり、商業需
要に加え、市中心部や駅への近接性に優れて
いることによるマンション開発需要も認めら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-229		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東36m市道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
(90,300)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-958		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-964		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-912		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e Ｒ７Ｋ２２
０３
-968		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 195.7]
236,029 		 100
[  95.0]
248,452 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
248,000 
b (　           ) 
241,463  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
244,850 		 100
[  99.9]
245,095 
245,000 
c (　           ) 
179,637  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  98.0]		 100
[  99.0]
187,376 		 100
[  77.5]
241,775 
242,000 
d (　           ) 
283,704  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
238,784 		 100
[  95.0]
251,352 
251,000 
e (　           ) 
247,163  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
255,486 		 100
[ 104.9]
243,552 
244,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +90.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,598,601 
2,250,596 
8,348,005 
6,662,630 
1,685,375 		 （　0.9496）
1,600,432 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     33,342,333 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 155.00 Ｓ3 465.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高31m
 90 ％   300 ％   300 ％   204 ㎡      9.3 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、フロア貸し　２～３階：事務所、フロア貸し ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
155.00 
75.0 
116.25 
3,050 
354,563 		 6.0  2,127,378 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
155.00 
85.0 
131.75 
2,227 
293,407 		 3.0  880,221 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
465.00 
81.7 
379.75 

941,377 		 3,887,820 
0 
⑨年額支払賃料        941,377 円　×　12ヶ月　＝　      11,296,524 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     379.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,296,524 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       734,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,562,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,887,820 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,351 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,598,601 円　　　　（　        51,954 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,065 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 483,500 円  　　　　     96,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 338,896 円  　　　       11,296,524　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      412,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      821,900 円  　　　　     96,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,700 円  　　　　     96,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,700 円  　　　　     96,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,250,596 円　（　　　　　　        11,032 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     465.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,662,630 円  
（　　　　　        32,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,598,601 円      
②総費用 2,250,596 円      
③純収益　①－② 8,348,005 円      
④建物等に帰属する純収益 6,662,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,685,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,600,432 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,845 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,342,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区泉町１１番４
 0800000059241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
静岡駿河 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡駿河 5-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.
鑑定評価額 50,000,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市駿河区泉町１１番４
｢泉町５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度5種最高31m


(90,300)

1:2.5		 店舗

ＬＳ1		 店舗、事務所等が混
在する商業地域
 北東20m市道 水道、ガス、下水 静岡

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 静岡駅に近い路線商業地域 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 静岡駅南方

670m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度5種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地近郊の旧来からの路線地域で格別の変動要因はないが、今後とも現状程度の商業繁華性は維持するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡市の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の個人事業者、地元法人である。近隣地域は
静岡駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、交通接近条件に優れることから、店舗、事務所の他一般住宅、共同住宅も多
く需要は堅調である。規模等による差が大きく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する地域は、駿河区と葵区の中心市街地を結ぶ幹線道路沿いの商業地域である。周辺では賃貸による店舗、
事務所等も見られるが、一般住宅も介在し、土地価格を反映した賃料が形成されるほどには賃貸市場が成熟していない
ことから、収益価格は低位に試算された。従って、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格を関
連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-14                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    236,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [100.0]
100		 244,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は緩やかに回復しており、静岡市
内の住宅地需要も利便性の特に劣るところを
除いて堅調に推移している。


幹線道路沿いの商業地域。交通利便性の優れ
た地域であり、商業需要の他住宅需要も見込
まれ、需要は堅調である。


特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡駿河 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-438		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東36m県道、
中間画地
近商
高度5種最高31m
(90,300)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-1370		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西19.6m市
道、中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-1421		 静岡市駿河区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m県道、
中間画地
準工
高度3種最高19m
(60,200)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-1422		 静岡市駿河区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西23.5m市
道、
南西9.7m、
角地
準工
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,371  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
199,402 		 100
[  92.2]
216,271 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
198,027  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,413 		 100
[  77.3]
257,973 
258,000 
c (　           ) 
171,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
245,566 		 100
[  98.0]
250,578 
251,000 
d (　           ) 
181,818  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
175,065 		 100
[  61.9]
282,819 
283,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    249,000 円／㎡]  



静岡駿河 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,356,604 
2,215,245 
8,141,359 
6,531,720 
1,609,639 		 （　0.9496）
1,528,513 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     31,844,021 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡駿河 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 155.00 Ｓ3 465.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高31m
 90 ％   300 ％   300 ％   204 ㎡      9.3 m x   21.8 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所。各階フロア貸し ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 階段室、共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
155.00 
75.0 
116.25 
2,935 
341,194 		 6.0  2,047,164 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
155.00 
85.0 
131.75 
2,215 
291,826 		 3.0  875,478 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
465.00 
81.7 
379.75 

924,846 		 3,798,120 
0 
⑨年額支払賃料        924,846 円　×　12ヶ月　＝　      11,098,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     379.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,098,152 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       776,871 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,321,281 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,798,120 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,323 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,356,604 円　　　　（　        50,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,935 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡駿河 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 474,000 円  　　　　     94,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 332,945 円  　　　       11,098,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      412,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      805,800 円  　　　　     94,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,800 円  　　　　     94,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,800 円  　　　　     94,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,215,245 円　（　　　　　　        10,859 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     465.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,531,720 円  
（　　　　　        32,018 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,356,604 円      
②総費用 2,215,245 円      
③純収益　①－② 8,141,359 円      
④建物等に帰属する純収益 6,531,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,609,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,528,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,493 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,844,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡駿河 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市駿河区泉町１１番４
 0800000059241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考