令和7年1月15日　提出 静岡駿河 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -28 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 488,000,000 円  １㎡当たりの価格 351,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区曲金６丁目６６５番 ｢曲金６－７－２８｣ ②地積 　(㎡) 1,389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 地区計画等 駐車付置義務 (100,500) 1:2 共同住宅 ＲＣ15 高層マンション、駐 車場が多い区画整理 済の地域 北西30m市道 水道、ガス、下水 東静岡 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３０ｍ市 道 交通 施設 東静岡駅南方 250m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  地区計画等 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 東静岡駅南口に近接した希少性の高い商住混在地域として、今後も持続的に発展傾向で推移するものと予測する 。立地条件の優位性からマンション用地の需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    357,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              350,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地及びその周辺のマンションが立地する圏域と把握される。需要者は大手又は中堅のマンシ ョンデベロッパーが中心となる。周辺公有地の開発計画等が具体化しつつあり、今後の継続的な発展が期待されている 。供給余力があり現状では駐車場利用等も見られるが、希少性の高い立地条件であることから需要が強い。中心となる 価格帯は画地規模などにより幅が広く、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は高層マンションが多い地域である。比準価格は信頼性の高い取引事例から求められた価格で市場の実態を反 映している。一方、開発法による価格はデベロッパーの投資採算性に着目してマンション開発を想定して求めたもので 、需要者の意思決定過程を反映し、より説得力が高いと思料する。以上より、本件では開発法による価格を標準とし、 比準価格を比較考量して、広域的な地価動向及び他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 5-10                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -3.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    234,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [ 96.8] 100 [ 69.9] [100.0] 100 352,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    342,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気に先行き不透明感がある中で、駿河区住 宅地の不動産需要は堅調であるが、地域の名 声や災害リスクなど立地条件による選別が進 んでいる。 東静岡駅南口に近接した商住混在地域で、希 少性など立地条件に優れている。周辺では開 発計画も控えており需要が強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％