令和7年1月14日　提出 静岡駿河 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -27 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 94,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区中野新田字西川原７２４番１１ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、小 規模工場等の混在す る地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 静岡駅南方 3.4km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は安倍川左岸沿いの既成の混在住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は工 的利用の減少による居住環境の向上等から若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は駿河区の市街地外郭部から郊外部にかけての混在住宅地域等一円である。需要者は市内に居住する一次 取得者を中心とし市外からの転入者は殆ど含まない。近隣地域は安倍川左岸沿いの混在住宅地域で従来、工的利用が介 在したが漸次減少傾向で街路条件はやや劣るものの居住環境が向上しつつあり地価は若干の上昇傾向にある。中心価格 帯は土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，５００万円～４，０００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は小規模一般住宅のほか、小規模工場等が混在する市街地外郭部の混在住宅地域で自用目的の取引が殆どで ある。収益価格は対象標準地の地積が小さく賃貸需要はファミリータイプが中心であることから合理的な賃貸想定が困 難なため試算を断念した。以上、自己利用目的の取引による価格形成がなされていることから試算価格は比準価格のみ であるが当該価格を前提に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [155.9] [100.0] 100 94,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び高 齢化等地域を除いて比較的堅調で地価は駅周 辺市街地等を中心にやや上昇傾向で推移して いる。 　近隣地域は安倍川左岸沿いの既成混在住宅 地域で地価は工的利用の減少による居住環境 の向上等から若干の上昇傾向で推移している 。 　個別的要因に変動はない。　 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +49.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％