令和7年1月14日　提出 静岡駿河 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区谷田１０７番４ ｢谷田１１－６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 私鉄「県立美術館前駅」徒歩 圏内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ草薙駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 特段の地域変動要因は見られないため、当面、農地が介在する現環境を維持したまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市郊外部の住宅地域一円である。主な需要者は静岡市内の一次取得者である。周囲には農地等も介在 し供給余力は認められる。街路配置はやや劣るものの、県立美術館や県立大学にも近く、住環境も概ね良好で、需要は 堅調である。需要の中心は、土地が２，０００万～２，５００万円程度、新築戸建で３，５００万～４，５００万円程 度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、第１種低層住居専用地域（建ぺい率４０％、容積率６０％）の規制があり、標準地の画地規模では経済合理 的な共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。本地域は快適性を重視した自用の居住目的の取引 が多く、本件では周辺地域の取引事例から信頼性のある比準価格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駿河区は、駅周辺の利便性の良い住宅地域の 需要は堅調であるが、郊外部や津波リスクの ある沿岸部の需要は弱い。 地域要因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％