令和7年1月15日　提出 静岡駿河 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区丸子新田字高川原４８０番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、アパート等混在の 住宅地域 西5.2m市道 水道、ガス、下水 安倍川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．２ ｍ市道 交通 施設 安倍川駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 安倍川西岸の住宅地域は、相対的にみて選好度の劣る地域ではあるが、当該地域は商・文教施設等との接近条件 は良好であるため、地価は安定的に推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区から駿河区にかけての混在住宅地域一円である。需要の中心は、３０歳～４０歳代の市内在住 者及び在勤者の一次取得者であり、他地域からの転入者も若干みられる。東西を安倍川とＪＲ線路敷に挟まれた地理的 位置にあるが、利便性に問題はなく、需要は安定している。土地は概ね１，５００万円～２，０００万円程度、新築の 戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が殆どを占める既成の戸建住宅地域であり、収益性を前提とする価格形成が未成熟な地域 であることから、収益価格の試算は省略した。一方比準価格は、市場で実際に生起した複数事例に裏付けされた価格で あり、実証性を有する。よって、本件では市場適合性が高い比準価格を重視し、地域の需給動向や他の標準地との検討 も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地周辺の住宅地及び利便性の良い住宅地 は概ね上昇基調にある一方、利便性の劣る郊 外の住宅地は下落基調ではあるものの下落幅 は縮小している。 安倍川西岸に位置する既成住宅地域であり、 商・文教施設等との接近性が良好な位置関係 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％