令和7年1月15日　提出 静岡駿河 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -13 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敬博   TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区西島字浜道西９６５番５外 ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、倉 庫等が混在する住宅 地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 静岡駅南方 4.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 海岸線に近くに位置する住宅地域であり、沿岸部での需要は弱い状態が続いている。格別な変動要因は見られず 、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び在勤者の一次取得者層が中心である。宅地購入時に海 抜、地盤等を意識した住宅地の選別化が続いており、当該地域は海岸線から近くに位置しているため需要は弱く、地価 水準は弱含み傾向である。土地のみで３００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で１，８００万円～２，５００万 円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格は市場の実勢を反映してお り信頼性が高い。標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案すると、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であ ることから、収益価格は試算しなかった。よって、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討 も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [117.4] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性等の高い住宅地域では堅調な動きが見 られるが、沿岸部等選好性が劣る地域では依 然弱含んでいる。 津波リスクがある沿岸部に近い住宅地域で、 需要はやや弱含み傾向で推移している。地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％