鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
静岡駿河 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 -5

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　小宮　敬

TEL.

鑑定評価額

33,200,000 円

１㎡当たりの価格

201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区馬淵３丁目３９６番２｢馬渕３－５－８｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度3種最高19m (60,188)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	北東4.7m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の住宅地域

街

路

基準方位北４．７ｍ
市道

交通

施設

静岡駅南方

1.3km

法令

規制

２住居
(60,188)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

静岡駅南側に位置する利便性良好な住宅地域で周辺の街路整備に伴って住環境や利便性が向上した。今後とも住
宅地域として熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市の中心部に比較的近く利便性に優る住宅地域である。需要者の中心は静岡市居住の一次取得者が多
く二次取得者も見られる。静岡駅南側の地域は道路整備や商業施設等の進出によって利便性と住環境の向上が進んだ。
画地の小規模化が進んでいるため価格帯は拡大傾向であるが、土地は２，５００万円～３，５００万円程度、新築の戸
建物件は４，０００万円～５，０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を主とする住宅地域であり、周辺には共同住宅も比較的多く見られるが、投下資本相応の賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低位に求められた。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては
居住の快適性が重視される地域である。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ
、市場動向等に留意するとともに、対前年度変動率との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　駿河 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    198,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが
、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資
の二極化・個別化傾向が強まっている。

周辺の街路整備の進捗に伴い、商業施設の出
店や交通の利便性が高まり住環境が向上した
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -243	静岡市駿河区		建付地	（　）	不整形	北西3.1m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,240)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -19	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	南西3.3m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (80,240)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -625	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,160)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -401	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	北西4m未舗装私道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,160)
e	Ｒ７Ｋ２２０３ -434	静岡市駿河区		更地	（　）	袋地等	北東10m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,847	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	205,027	100 [ 100.9]	203,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 225,490	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.8]	192,843	100 [ 91.9]	209,840		210,000
c	(　 ) 177,267	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	179,749	100 [ 92.1]	195,167		195,000
d	(　 ) 151,970	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	168,967	100 [ 83.3]	202,842		203,000
e	(　 ) 120,361	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	152,407	100 [ 78.8]	193,410		193,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

静岡駿河 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,736,019	500,856	2,235,163	1,539,250	695,913	（　0.9738） 677,680	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,059,556 円　　　　（　 91,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高19m	60 ％	200 ％	188 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、２ＤＫ、平均賃貸面積約３８㎡、４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,564	117,300	2.0	234,600
							1.0	117,300
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		234,600		469,200
								234,600

⑨年額支払賃料	234,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,815,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,815,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,674,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	469,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,122 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,736,019 円　　　　（　 16,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,564 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,000 円	23,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,456 円	2,815,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 500,856 円　（　　　　　　 3,035 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,539,250 円（　　　　　 9,329 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,736,019 円
②総費用	500,856 円
③純収益　①－②	2,235,163 円
④建物等に帰属する純収益	1,539,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	695,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	677,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,107 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,059,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡駿河 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市駿河区馬淵三丁目３９６番２	0800000617468-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
静岡駿河 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 -5

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　浅野　眞人

TEL.

鑑定評価額

33,200,000 円

１㎡当たりの価格

201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区馬淵３丁目３９６番２｢馬渕３－５－８｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度3種最高19m (60,188)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	北東4.7m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の住宅地域

街

路

基準方位北　４．７
ｍ市道

交通

施設

静岡駅南方

1.3km

法令

規制

２住居
(60,188)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

静岡市駿河区の、都心への近接性や住環境に優れた住宅地域であり需要は堅調である。現状の住環境が維持され
ることにより、地価の上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、静岡市駿河区内の市街地近郊に存する価格水準中位の住宅地域一円である。主たる需要者は市内に居住
する１次取得者の個人が中心である。住環境や生活利便性、市内中心部への近接性が良好であるため需要は堅調である
。需要の中心となる価格帯は広く、土地は総額で２，５００万円～３，５００万円程度、新築の戸建住宅は総額４，０
００万円～５，０００万円が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の周辺にはアパート等の収益物件も見られるものの、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であ
ることから、元本に見合った水準の賃料収受には至っておらず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が中
心であり、取引価格水準で価格が決定されることが一般的と考えられる。以上の検討から、実際の取引事例から求めた
実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　静岡駿河 -4                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    198,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅
調で強含みの傾向が認められるが、それらに
劣る地域は需要が乏しく下落傾向にあるとい
う二極化が進む。

地域要因に大きな変化は見られない。市内中
心部への近接性、住環境ともに良好であるこ
とから、堅調な需要を背景として地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -433	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -949	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -615	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -1428	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,406	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	187,678	100 [ 95.0]	197,556	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 218,631	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	196,054	100 [ 96.9]	202,326		202,000
c	(　 ) 192,410	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	195,104	100 [ 94.0]	207,557		208,000
d	(　 ) 186,546	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,038	100 [ 96.0]	195,873		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

静岡駿河 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,729,021	505,140	2,223,881	1,558,900	664,981	（　0.9738） 647,558	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,390,178 円　　　　（　 87,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高19m	60 ％	200 ％	188 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（約３８㎡／戸）、２階建、各階２戸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,560	117,000	2.0	234,000
							1.0	117,000
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		234,000		468,000
								234,000

⑨年額支払賃料	234,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,808,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,808,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,667,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	468,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,975 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,729,021 円　　　　（　 16,540 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,596 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,200 円	23,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,240 円	2,808,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,140 円　（　　　　　　 3,061 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,558,900 円（　　　　　 9,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,729,021 円
②総費用	505,140 円
③純収益　①－②	2,223,881 円
④建物等に帰属する純収益	1,558,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	664,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	647,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,390,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡駿河 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市駿河区馬淵三丁目３９６番２	0800000617468-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考