令和7年1月15日　提出 静岡駿河 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 87,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区向敷地４丁目２９１番１５ ｢向敷地４－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 安倍川 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街区雑然とした古くからの既 成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ安倍川駅北方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 静岡市郊外の安倍川以西の住宅地域で、居住環境が抜群とは言えないが、小規模の宅地分譲も見られるなど、値 頃感から一定量の需要を集めているため、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市駿河区の郊外に位置する価格中位の住宅地域一円で特に安倍川以西が中心。需要者は市内に勤務先 を有するサラリーマン等の一次取得者が中心である。街区雑然とした既成の住宅地域であり、周辺に目立った利便施設 の進出等も見られないが、値頃感があるほか小規模な分譲地の開発も見られており、需給バランスは概ね均衡している 。土地は１，０００万円前後、新築戸建物件は、３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算 は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんど で、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大 きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [107.2] [100.0] 100 87,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駿河区住宅地のうち、利便性や居住環境良好 な地域は需要の高まりから地価上昇が継続し ているが、沿岸部と郊外部の地価は依然とし て弱含んでいる。 安倍川以西の街区雑然とした住宅地域である が、総額の観点から値頃感があるため、一定 量の需要者層に支えられており、地価は若干 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％