鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
静岡葵 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 9-1

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　雅文

TEL.

鑑定評価額

79,100,000 円

１㎡当たりの価格

70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外				②地積　(㎡)	1,123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m (70,200)
	不整形 1:2	事務所兼倉庫Ｓ2	事務所、倉庫等の混在する区画整理済の地域	南東8m市道、背面道	水道、ガス、下水	静岡 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 250 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号静清バイパス牧ケ谷
ＩＣに隣接する内陸部の工業
地域

街

路

８ｍ　市道

交通

施設

ＪＲ静岡駅西方

5.1km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

既成の工業地域であり、他地域との交通アクセスが良好な地理的位置関係にあるため、当面、地価は上昇傾向で
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡県中部地域の倉庫、工場を中心とする工業地域である。主な需要者は県内外の小工場、流通業務を営
業する事業者等である。既成の工場地域のため供給は少ないが、他地域との交通アクセスが良好であり、かつ市街地と
の往来が便利な立地から需要は多い。取引価格は、規模、用途によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出
せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己利用目的の倉庫・工場が主体の工業地域であり、賃貸市場が成熟していないため収益価格は低位に試算
された。本件では、近隣地域などに信頼性のある取引事例を収集できたので比準価格を採用し、収益価格は参考程度と
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

静岡市は東名、新東名、中部横断道等と広域
的な交通アクセスが良好なため、工業地や倉
庫地の需要は堅調である。

地域要因に特段の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -545	静岡市葵区		建付地	（　）	不整形	北西14m市道、南西8m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -529	静岡市葵区		更地	（　）	不整形	北東16m県道、南東8m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -565	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -564	静岡市駿河区		更地	（　）	不整形	南12m市道、北6m、二方路		準工高度3種最高19m (70,200)
e	Ｒ７Ｋ２２０３ -566	静岡市葵区		建付地	（　）	不整形	南西5.3m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,649	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.9]	70,436	100 [ 100.0]	70,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,400
b	(　 ) 107,718	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 157.2]	70,373	100 [ 100.0]	70,373		70,400
c	(　 ) 67,726	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	85,419	100 [ 121.0]	70,594		70,600
d	(　 ) 64,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	64,269	100 [ 91.5]	70,239		70,200
e	(　 ) 43,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	59,789	100 [ 85.1]	70,257		70,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

静岡葵 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,445,854	1,531,020	4,914,834	2,979,800	1,935,034	（　0.9464） 1,831,316	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	38,152,417 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	1,123 ㎡	25.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しで空地部分は駐車場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	500.00	100.0	500.00	1,134	567,000	3.0	1,701,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		567,000		1,701,000
								0

⑨年額支払賃料	567,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,804,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,804,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 374,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,429,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,701,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,445,854 円　　　　（　 5,740 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,137 円/㎡　月額支払賃料（　 1,134 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,000 円	47,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	204,120 円	6,804,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 645,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 399,500 円	47,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,531,020 円　（　　　　　　 1,363 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9464

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,000,000 円	設計監理料率　 93,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 70 ％　＋　0.0711 × 20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,979,800 円（　　　　　 2,653 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,445,854 円
②総費用	1,531,020 円
③純収益　①－②	4,914,834 円
④建物等に帰属する純収益	2,979,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,935,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,831,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,152,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１	0800000606546-0000
2	静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番３	0800000606548-0000
3	静岡市葵区牧ヶ谷２４２１番	0800000606549-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
静岡葵 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 9-1

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　夏雄

TEL.

鑑定評価額

79,100,000 円

１㎡当たりの価格

70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外				②地積　(㎡)	1,123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m (70,200)
	不整形 1:2	事務所兼倉庫Ｓ2	事務所、倉庫等の混在する区画整理済の地域	南東8m市道、背面道	水道、ガス、下水	静岡 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 250 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

静清バイパス牧ヶ谷ＩＣ近く
の工業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

静岡駅西方

5.1km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の既成工業地域として格別の変動要因はないが、工業地の需要が増える中、交通アクセスに優り、今後とも
安定した需要が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね静岡県中部の工業地域である。需要の中心は県内外の法人である。近隣地域は郊外の工業地域である
が、市街地に近く、交通アクセスに恵まれていることから、需要は堅調である。規模等による差が大きく、取引の中心
となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の存する地域は葵区郊外の工業地域である。標準地の周辺は自用の工場等が中心で、賃貸市場が未成熟であるこ
とから、収益価格は低位に試算された。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、収
益価格については参考に留め、市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は緩やかに回復しており、県内の
工業地に対する需要も概ね堅調である。

葵区郊外の工業地域で、交通アクセスにも恵
まれ需要は堅調である。

特に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -27	静岡市清水区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4.3m市道、中間画地		工業高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -545	静岡市葵区		建付地	（　）	不整形	北西14m市道、南西8m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -703	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	南西8m私道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -1461	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西4m、南西4m、三方路		準工高度3種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,608	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	61,816	100 [ 90.3]	68,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,500
b	(　 ) 64,649	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.9]	70,436	100 [ 100.0]	70,436		70,400
c	(　 ) 65,107	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,237	100 [ 92.2]	70,756		70,800
d	(　 ) 72,469	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	69,960	100 [ 95.6]	73,180		73,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

静岡葵 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,434,486	1,530,660	4,903,826	2,979,800	1,924,026	（　0.9464） 1,820,898	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	37,935,375 円　　　　（　 33,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	1,123 ㎡	25.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	500.00	100.0	500.00	1,132	566,000	3.0	1,698,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		566,000		1,698,000
								0

⑨年額支払賃料	566,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,792,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,792,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,418,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,698,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,434,486 円　　　　（　 5,730 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７ＫＡ　　　　-501	997 ( 974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,166	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,135 円/㎡　月額支払賃料（　 1,132 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ７ＫＡ　　　　-1407	806 ( 804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	948
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,000 円	47,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	203,760 円	6,792,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 645,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 399,500 円	47,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,530,660 円　（　　　　　　 1,363 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9464

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,000,000 円	設計監理料率　 93,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 70 ％　＋　0.0711 × 20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,979,800 円（　　　　　 2,653 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,434,486 円
②総費用	1,530,660 円
③純収益　①－②	4,903,826 円
④建物等に帰属する純収益	2,979,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,924,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,820,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,935,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１	0800000606546-0000
2	静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番３	0800000606548-0000
3	静岡市葵区牧ヶ谷２４２１番	0800000606549-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考