別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
静岡葵 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.
鑑定評価額 83,800,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区水道町３０番１
 ②地積
　(㎡)		 555  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m

1:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所、住宅
が混在する路線商業
地域		 南西18.6m市道 水道、ガス、下水 静岡

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 安倍街道から国１・平和ＩＣ
を結ぶ幹線街路沿いの商業地
域		 街

路		 １８．６ｍ市道 交通

施設		 静岡駅北西方

2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地近郊から郊外にかけての路線地域で、今後とも現状程度の商業繁華性は維持しつつ推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡市の商業地域である。需要者の中心は個人事業者、地元法人のほか全国資本の企業である。近隣
地域は市街地外縁の旧来からの商業地域で、一般住宅も混在するが相応の商業繁華性を有し需要は堅調である。規模等
による差が大きく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する地域は、市街地近郊から郊外にかけての路線商業地域である。周辺では賃貸による店舗、事務所も見ら
れるが、土地価格を反映した賃料が形成されるほどには賃貸市場が成熟していないことから、収益価格は低位に試算さ
れた。従って、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    197,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[131.9]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに回復しており、静岡市内
の商業地への需要も、繁華性に乏しい地域を
除いて概ね堅調に推移している。


水道町西交差点に近い既成商業地域。相応の
商業繁華性を有し、需要は堅調である。



特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-15		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m県道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(80,300)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-403		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(80,300)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-437		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-734		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東25m県道、
北東4m、角地
２住居
高度3種最高19m
(70,200)
e Ｒ７Ｋ２２
０３
-1334		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,067  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,299 		 100
[ 120.4]
147,258 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
138,337  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
154,270 		 100
[ 103.0]
149,777 
150,000 
c (　           ) 
132,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
137,425 		 100
[  90.9]
151,183 
151,000 
d (　           ) 
129,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.9]
143,508 		 100
[  94.9]
151,220 
151,000 
e (　           ) 
149,739  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
156,531 		 100
[ 103.0]
151,972 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



静岡葵 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,798,403 
2,327,678 
8,470,725 
5,739,370 
2,731,355 		 （　0.9496）
2,593,695 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     54,035,313 円　　　　（　     97,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度3種最高19m
 60 ％   200 ％   200 ％   555 ㎡     22.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  18.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所。各階フロア貸し ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段室、共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
2,438 
548,550 		 6.0  3,291,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
90.0 
225.00 
1,800 
405,000 		 3.0  1,215,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
90.0 
450.00 

953,550 		 4,506,300 
0 
⑨年額支払賃料        953,550 円　×　12ヶ月　＝　      11,442,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,442,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       686,556 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,756,044 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,506,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,359 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,798,403 円　　　　（　        19,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,438 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,500 円  　　　　     83,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 343,278 円  　　　       11,442,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      693,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,000 円  　　　　     83,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,300 円  　　　　     83,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,300 円  　　　　     83,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,327,678 円　（　　　　　　         4,194 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,739,370 円  
（　　　　　        10,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,798,403 円      
②総費用 2,327,678 円      
③純収益　①－② 8,470,725 円      
④建物等に帰属する純収益 5,739,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,731,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,593,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,035,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区水道町３０番１
 0800000338965-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡葵 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.
鑑定評価額 83,800,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区水道町３０番１
 ②地積
　(㎡)		 555  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度3種最高19m

1:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所、住宅
が混在する路線商業
地域		 南西18.6m市道 水道、ガス、下水 静岡

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部から国１バイパス平
和ＩＣへとつながる路線沿い
の地域。		 街

路		 １８．６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ静岡駅北西方

2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度3種最高19m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号線バイパスＩＣにつながる比較的交通量の多い路線地域で、バス路線沿いでもあり、商況は概ね安定し
ていることから、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区の近隣商業地域または路線商業地域一円。需要者は地元の個人または中小法人を中心に、県内
、全国展開している法人も含む。近隣は小規模画地が多く、住宅や個人商店も目立つ状況にあるが、まとまった画地規
模においては県内外の資金力ある法人の店舗が進出しており、需要者の注目を一定量集める地域といえ、地価は概ね安
定している。取引の中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで一概に言えない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有しているものの自用の店舗や住宅系用途も見られ
る地域であり、賃料収入を目当てとして取引されるほど賃貸市場が成熟していないため、元本に見合う賃料が収受でき
ず低位に求められた。そこで取引の実態を反映し、規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めるととも
に、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    197,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[131.9]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 規模のまとまった自動車利用客が集客できる
路線商業地域の地価は安定しているが、古く
からの小規模画地が多い路線商業地の地価は
低迷している。

郊外の路線商業地域で、周囲には比較的規模
のまとまった銀行や店舗が存しており、商況
は安定しており、地価もやや強含んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-14		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東21m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-403		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
近商
高度4種最高22m
(80,300)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-734		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東25m県道、
北東4m、角地
２住居
高度3種最高19m
(70,200)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-1334		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高19m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
135,106  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  85.5]
176,454 		 100
[ 116.2]
151,854 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
138,337  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
154,270 		 100
[ 103.0]
149,777 
150,000 
c (　           ) 
129,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.9]
143,508 		 100
[  94.9]
151,220 
151,000 
d (　           ) 
149,739  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
156,531 		 100
[ 104.0]
150,511 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



静岡葵 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,077,490 
2,346,980 
8,730,510 
5,773,820 
2,956,690 		 （　0.9496）
2,807,673 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     58,493,188 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度3種最高19m
 60 ％   200 ％   200 ％   555 ㎡     22.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  18.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各フロア貸し。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
2,580 
580,500 		 6.0  3,483,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
90.0 
225.00 
1,800 
405,000 		 3.0  1,215,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
90.0 
450.00 

985,500 		 4,698,000 
0 
⑨年額支払賃料        985,500 円　×　12ヶ月　＝　      11,826,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,826,000 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       792,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,033,658 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,698,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,832 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,077,490 円　　　　（　        19,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,593 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 419,000 円  　　　　     83,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 354,780 円  　　　       11,826,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      693,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      712,300 円  　　　　     83,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,800 円  　　　　     83,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,346,980 円　（　　　　　　         4,229 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,773,820 円  
（　　　　　        10,403 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,077,490 円      
②総費用 2,346,980 円      
③純収益　①－② 8,730,510 円      
④建物等に帰属する純収益 5,773,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,956,690 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,807,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,059 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,493,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区水道町３０番１
 0800000338965-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考