鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
静岡葵 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-16

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　橋本　雅文

TEL.

鑑定評価額

20,100,000 円

１㎡当たりの価格

209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区宮ヶ崎町１番１				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	南西14m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

静岡駅北西方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は浅間神社の門前に形成された古くからの商業地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する
。長期的に衰退傾向だったが店舗の入替が見られる等地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は静岡市葵区中心部の近隣業地域及び住商混在地域等である。需要の中心は市内の中小事業者及び近隣地
域に地縁・血縁関係等を有する個人事業者等と思料する。旧来からの商店街で長期的には衰退傾向にあるが、店舗の入
替及び良好な接近条件を背景にマンション需要も認められること等から地価は若干の上昇傾向で推移している。需要の
中心価格帯はその用途・規模等から様々でその把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は浅間神社の門前に形成された古くからの商業地域である。当該地域では賃貸用の店舗・事務所等も見られ
るが自己利用目的の店舗・併用住宅が多く事業用の賃貸市場が未成熟であること等から収益価格はやや低位に試算され
た。以上、地価形成が収益性によってなされていない面が大きいことから収益価格は参考に留め、現実的・実証的な比
準価格を前提に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.2]

[100.0]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　葵区の宅地需要は全体的に堅調で災害リス
ク懸念及び高齢化等地域を除いて地価は上昇
傾向で推移し、特に中心市街地の上昇が顕著
である。

　近隣地域は浅間神社の門前に形成された古
くからの商業地域で長期的に衰退傾向だった
が、店舗の入替が見られる等地価は若干の上
昇傾向にある。

　個別的要因に変動はない。　

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.7
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -220	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	長方形	南西20m県道、北東6.1m、二方路		近商高度5種最高31m 駐車付置義務 (100,300)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -732	静岡市葵区		更地	（　）	不整形	北西21m県道、南東6m、二方路		近商高度5種最高31m (100,300)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -801	静岡市葵区		更地	（　）	不整形	北西15m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
d	Ｒ７ｋ２２０３ -905	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	南西14m市道、中間画地		商業 (100,600)
e	Ｒ７Ｋ２２０３ -1335	静岡市葵区		更地	（　）	台形	西22m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,438	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 75.0]	100 [ 103.0]	166,595	100 [ 84.4]	197,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 197,442	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	204,370	100 [ 91.5]	223,355		223,000
c	(　 ) 160,585	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	169,375	100 [ 81.0]	209,105		209,000
d	(　 ) 211,434	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,703	100 [ 102.0]	208,532		209,000
e	(　 ) 170,329	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	157,167	100 [ 76.4]	205,716		206,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

静岡葵 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,250,788	793,467	3,457,321	2,676,330	780,991	（　0.9504） 742,254	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,792,638 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼居宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	96 ㎡	5.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階住宅、一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	2,241	168,075	3.0	504,225
							0.0	0
2～ 3	住宅	75.00	100.0	75.00	1,440	108,000	3.0	324,000
							0.0	0
～

～

～

計		225.00	100.0	225.00		384,075		1,152,225
								0

⑨年額支払賃料	384,075 円　×　12ヶ月　＝　 4,608,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充分担保されていると判断した。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,608,900 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,240,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,152,225 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,250,788 円　　　　（　 44,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,247 円/㎡　月額支払賃料（　 2,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,500 円	39,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,267 円	4,608,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,000 円	39,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 793,467 円　（　　　　　　 8,265 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,300,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,676,330 円（　　　　　 27,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,250,788 円
②総費用	793,467 円
③純収益　①－②	3,457,321 円
④建物等に帰属する純収益	2,676,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	780,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	742,254 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,792,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区宮ヶ崎町１番１	0800000674089-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
静岡葵 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-16

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　小宮　敬

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区宮ヶ崎町１番１				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	南西14m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

浅間通り沿いの商業地域

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

静岡駅北西方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

浅間通り沿いの商業地域で、地域環境は安定しており、今後も同様の状態が続くと予測する。地域的特性に大き
な変動は見受けられず、地価は概ね安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡中心商業地及びその外縁部または中心からやや離れた商業地域である。需要者の中心は静岡市で事業
を展開する法人あるいは個人事業者となっている。静岡浅間神社の門前町であり、小規模店舗等が軒を連ねるアーケー
ド街である。地元住民も日用品等を購入しており顧客の回遊性が認められる地域。土地は総額で２，０００万円から３
，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏の類似地域より代替競争性の観点から取引事例を収集し信頼性と規範性に留意しつつ取引事例を採用した。
賃貸事例も信頼性あるものを採用し得た。当該地域では投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は
低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地
との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.0]

[100.0]
100

209,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動が正常化し、中心商業地域、路線商
業地域の需要は概ね持ち直し傾向にある。郊
外部は弱含み状況が続いている。

静岡浅間神社の門前町に位置する商業地域。
小規模店舗事務所が建ち並ぶアーケード街で
ある。一部にマンションや住宅への置き換わ
りも見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -223	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	台形	北東27.2m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -213	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東30m県道、北東10.9m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -208	静岡市葵区		更地	（　）	台形	東10.3m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -602	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,140	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	219,020	100 [ 104.0]	210,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 237,284	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	231,064	100 [ 113.6]	203,401		203,000
c	(　 ) 181,474	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	180,762	100 [ 82.1]	220,173		220,000
d	(　 ) 163,986	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,462	100 [ 76.8]	215,445		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

静岡葵 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,228,377	782,338	3,446,039	2,628,660	817,379	（　0.9504） 776,837	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,528,447 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	96 ㎡	5.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	2,234	167,550	3.0	502,650
							0.0	0
2～ 3	住宅	75.00	100.0	75.00	1,430	107,250	3.0	321,750
							0.0	0
～

～

～

計		225.00	100.0	225.00		382,050		1,146,150
								0

⑨年額支払賃料	382,050 円　×　12ヶ月　＝　 4,584,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,584,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 366,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,217,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,146,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,228,377 円　　　　（　 44,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,000 円	38,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,538 円	4,584,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 782,338 円　（　　　　　　 8,149 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,628,660 円（　　　　　 27,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,228,377 円
②総費用	782,338 円
③純収益　①－②	3,446,039 円
④建物等に帰属する純収益	2,628,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	817,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	776,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,528,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区宮ヶ崎町１番１	0800000674089-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考