別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
静岡葵 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-12 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 577,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
 ②地積
　(㎡)		 415  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1		 事務所、店舗兼車庫

Ｓ8		 中規模中高層の事務
所兼店舗ビルが多い
商業地域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 静岡

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 比較的人通りの多い商業地域 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 静岡駅北西方

950m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には日銀静岡支店や日赤病院、静岡伊勢丹等も立地する商業地域だが、現在地域要因に格別な変動要因はな
く、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    595,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    499,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の中心商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設目的の地元企業
が中心で、全国的な企業も多く見られる。飲食・物販関連の店舗ビルやホテル、事務所のほか高層共同住宅等が建ち並
び、繁華性・集積性の高い県内一の商業地域が形成されており、来訪者も多く新規出店も見られ、今後も需要は安定傾
向で推移すると予測する。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方適切な賃料や還元
利回りを査定のうえ、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、昨今の資材価格高騰から想定建物価格が高
額となり、比準価格と比較しやや低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格も
勘案し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    717,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[127.1]		 [100.0]
100		 575,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高・地震・水害・国際情勢等の不安材料
はあるが、良好な企業業績やインバウンドを
背景に、国内景気や不動産市況は安定傾向で
推移している。

呉服町商店街のはずれに位置するが、周辺に
集客施設が多い商業地域で、需要は安定傾向
で推移している。地域要因に変動はない。


代替競争関係にある他の不動産と比較して市
場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-50		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
東11m、角地
商業

(100,500)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-51		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-971		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
北東66m、
角地
商業

(100,360)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-972		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道
商業

(90,400)
e Ｒ７Ｋ２２
０３
-1453		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.5m市道
、北東4m、
角地
２住居
高度3種最高19m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
674,391  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
734,435 		 100
[ 116.9]
628,259 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
628,000 
b (　           ) 
458,845  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
468,022 		 100
[  81.1]
577,092 
577,000 
c (　           ) 
515,873  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
510,469 		 100
[  86.5]
590,138 
590,000 
d (　           ) 
360,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
495,085 		 100
[  86.0]
575,680 
576,000 
e (　           ) 
446,171  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
530,448 		 100
[  88.8]
597,351 
597,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    595,000 円／㎡]  



静岡葵 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,515,044 
19,285,394 
42,229,650 
32,455,100 
9,774,550 		 （　0.9530）
9,315,146 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    207,003,244 円　　　　（　    499,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 ＲＣ6 1,870.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   415 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階店舗車庫、２階店舗、３～６階は事務所を想定 ⑦有効率　  69.4 ％
の理由		 店舗事務所の一般的なレンタブル比を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗車庫
350.00 
45.0 
157.50 
4,871 
767,183 		 10.0  7,671,830 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
304.00 
75.0 
228.00 
3,788 
863,664 		 6.0  5,181,984 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
304.00 
75.0 
228.00 
2,706 
616,968 		 6.0  3,701,808 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,870.00 
69.4 
1,297.50 

4,098,719 		 27,661,046 
0 
⑨年額支払賃料      4,098,719 円　×　12ヶ月　＝　      49,184,628 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,342,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  26,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,526,628 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,240,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,511,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,255,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,661,046 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         260,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,515,044 円　　　　（　       148,229 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,706 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,455,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,714,994 円  　　　       64,766,628　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,959,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,173,500 円  　　　　    491,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       491,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       491,000 円  　　　　    491,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,285,394 円　（　　　　　　        46,471 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 491,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,870.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,455,100 円  
（　　　　　        78,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,515,044 円      
②総費用 19,285,394 円      
③純収益　①－② 42,229,650 円      
④建物等に帰属する純収益 32,455,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,774,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,315,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,003,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     499,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区呉服町一丁目１番１３
 0800000264796-0000
2 　静岡市葵区呉服町一丁目１番１４
 0800000264797-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡葵 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-12 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敬博   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 577,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区呉服町１丁目１番１３外
 ②地積
　(㎡)		 415  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1		 事務所、店舗兼車庫

Ｓ8		 中規模中高層の事務
所兼店舗ビルが多い
商業地域		 南西15m市道 水道、ガス、下水 静岡

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 金融関連ビル、大型病院等に
近接する商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 静岡駅北西方

950m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 金融関連ビル、病院等が集積する商業地域で、今後も良好な地域環境が維持されると予測する。地価は強含みで
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    595,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の中心商業地域。需要の中心は県内外の法人事業者等である。飲食・物販関連のビル、事務所、
共同住宅等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であることから、需要は底堅く推移すると予測する。画地規模、利用方法
等も多様であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 静岡市中心部の商業地域に位置し、静岡市内の類似の商業地の取引事例を採用し試算した比準価格は、市場の実勢を反
映しており信頼性が高い。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。
以上から、市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    717,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[126.7]		 [100.0]
100		 577,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動が正常化に進んでおり、繁華性が高
い中心商業地域、路線商業地域の需要は堅調
に推移しているが、繁華性が低い郊外部は弱
含んでいる。

市街地中心部の繁華性の高い商業地域で、需
要は底堅い。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-51		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-50		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
東11m、角地
商業

(100,500)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-47		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-972		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,845  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
468,022 		 100
[  79.9]
585,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
586,000 
b (　           ) 
674,391  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
734,435 		 100
[ 117.7]
623,989 
624,000 
c (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
848,784 		 100
[ 140.5]
604,117 
604,000 
d (　           ) 
360,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
495,085 		 100
[  87.1]
568,410 
568,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    595,000 円／㎡]  



静岡葵 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,128,768 
19,837,920 
41,290,848 
32,058,500 
9,232,348 		 （　0.9530）
8,798,428 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    195,520,622 円　　　　（　    471,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 ＲＣ6 1,870.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   415 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階店舗車庫、２階店舗、３～６階は事務所 ⑦有効率　  69.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗車庫
350.00 
45.0 
157.50 
5,000 
787,500 		 10.0  7,875,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
304.00 
75.0 
228.00 
3,630 
827,640 		 6.0  4,965,840 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
304.00 
75.0 
228.00 
2,722 
620,616 		 6.0  3,723,696 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,870.00 
69.4 
1,297.50 

4,097,604 		 27,735,624 
0 
⑨年額支払賃料      4,097,604 円　×　12ヶ月　＝　      49,171,248 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,342,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  26,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,513,248 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,885,195 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,868,053 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,735,624 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         260,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,128,768 円　　　　（　       147,298 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,736 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,722 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,425,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,360,520 円  　　　       64,753,248　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,959,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,122,500 円  　　　　    485,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       485,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       485,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,837,920 円　（　　　　　　        47,802 円／㎡）　　（経費率　　  32.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 485,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   1,870.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,058,500 円  
（　　　　　        77,249 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,128,768 円      
②総費用 19,837,920 円      
③純収益　①－② 41,290,848 円      
④建物等に帰属する純収益 32,058,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,232,348 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,798,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    195,520,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     471,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区呉服町一丁目１番１３
 0800000264796-0000
2 　静岡市葵区呉服町一丁目１番１４
 0800000264797-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考