鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
静岡葵 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-7

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　西園　文人

TEL.

鑑定評価額

22,500,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区駒形通６丁目５番３外｢駒形通６－５－３｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度5種最高31m (90,300)
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 137 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駒形通沿いに形成される既成
商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

静岡駅南西方

1.9km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度5種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

商的繁華性に劣り、商的用途での取引は少なく、住宅地としての利用が目立ちつつある。商的繁華性が改善され
るような変動要因は認められないため、地価は当面横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市中心部周辺に位置する商業地域及び路線商業地域一円である。需要の中心は市内に拠点を有する中
小法人または個人事業者である。中心商業地域からやや距離を置く地理的位置にあって、商的繁華性に劣り自用の住宅
地としての利用が目立つ。なお、需要の中心となる価格帯は需要者属性、用途、規模により様々であるため一様には把
握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の取引が中心であり、収益性による地価形成が未成熟である等の地域特性から、収益価格は比準価格に比し低
位に求められた。一方、比準価格は、対象地と代替関係を有する規範性の高い複数事例から求められた価格であり、実
証性を有し、相対的市場適合性は高い。試算過程における補修正も適切であったことから、本件では、比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[121.0]

[100.0]
100

164,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド需要の下支えもあって観光産業
を中心に需要の回復が期待されるが、原材料
価格や物流費など、コストの高止まりが懸念
される。

市街地中心部外縁に位置する商住混在地域で
あり、商的繁華性は低いものの、住宅用地と
して相当価格を上回る取引が散見される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -801	静岡市葵区		更地	（　）	不整形	北西15m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -602	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -892	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、北西6m、二方路		商業 (100,400)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -879	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東32m県道、北東2.8m、角地		近商高度5種最高31m (100,300)
e	Ｒ７Ｋ２２０３ -884	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		近商高度5種最低31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,585	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	169,375	100 [ 100.0]	169,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 163,986	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,462	100 [ 96.9]	170,755		171,000
c	(　 ) 175,499	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	178,874	100 [ 109.1]	163,954		164,000
d	(　 ) 132,748	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,208	100 [ 81.8]	164,068		164,000
e	(　 ) 180,439	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,883	100 [ 100.0]	181,883		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

静岡葵 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,382,161	1,142,106	4,240,055	3,472,560	767,495	（　0.9496） 728,813	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,183,604 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	137 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所（各フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な共用部を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	2,368	179,968	6.0	1,079,808
							0.0	0
2～ 3	事務所	95.00	85.0	80.75	1,894	152,941	3.0	458,823
							0.0	0
～

～

～

計		285.00	83.3	237.50		485,850		1,997,454
								0

⑨年額支払賃料	485,850 円　×　12ヶ月　＝　 5,830,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,830,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,363,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,997,454 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,382,161 円　　　　（　 39,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,368 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	50,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,906 円	5,830,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,400 円	50,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,142,106 円　（　　　　　　 8,337 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,472,560 円（　　　　　 25,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,382,161 円
②総費用	1,142,106 円
③純収益　①－②	4,240,055 円
④建物等に帰属する純収益	3,472,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	767,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	728,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,320 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,183,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区駒形通六丁目５番３	0800000272438-0000
2	静岡市葵区駒形通六丁目５番２７	0800000272462-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
静岡葵 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-7

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　夏雄

TEL.

鑑定評価額

22,300,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区駒形通６丁目５番３外｢駒形通６－５－３｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度5種最高31m (90,300)
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駒形通り商店街の西出口寄り
の地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

静岡駅南西方

1.9km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度5種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

市街地近郊の旧来からの商店街で格別の変動要因はないが、今後とも現状程度の商業繁華性は維持するものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね静岡市内の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の個人事業者、地元法人である。近隣地域
は旧来からの商店街であるが、比較的繁華性が維持されており、需要は底堅い。規模等による差が大きく、取引の中心
となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の存する地域は、葵区の市街地近郊の既存商店街である。周辺では賃貸による店舗等も見られるが、土地価格を
反映した賃料が形成されるほどには賃貸市場が成熟していないことから、収益価格は低位に試算された。従って、信頼
性のある取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[122.0]

[100.0]
100

163,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかに回復しており、静岡市内
の商業地への需要も、繁華性に乏しい地域を
除いて概ね堅調に推移している。

葵区の旧来からの商店街。相応の商業繁華性
は維持されており、需要は底堅い。

特に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -224	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22.3m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -602	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -801	静岡市葵区		更地	（　）	不整形	北西15m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -1366	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西23m県道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,630	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	181,024	100 [ 107.0]	169,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 163,986	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,462	100 [ 100.0]	165,462		165,000
c	(　 ) 160,585	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	169,375	100 [ 100.0]	169,375		169,000
d	(　 ) 144,131	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,716	100 [ 96.0]	151,788		152,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

静岡葵 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,302,346	1,137,556	4,164,790	3,472,560	692,230	（　0.9496） 657,342	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,694,625 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	137 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所。各階フロア貸し

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

階段室、共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	2,352	178,752	6.0	1,072,512
							0.0	0
2～ 3	事務所	95.00	85.0	80.75	1,825	147,369	3.0	442,107
							0.0	0
～

～

～

計		285.00	83.3	237.50		473,490		1,956,726
								0

⑨年額支払賃料	473,490 円　×　12ヶ月　＝　 5,681,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,681,880 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 397,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,284,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,956,726 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,302,346 円　　　　（　 38,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,364 円/㎡　月額支払賃料（　 2,352 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	50,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,456 円	5,681,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,400 円	50,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,400 円	50,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,137,556 円　（　　　　　　 8,303 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,472,560 円（　　　　　 25,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,302,346 円
②総費用	1,137,556 円
③純収益　①－②	4,164,790 円
④建物等に帰属する純収益	3,472,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	692,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	657,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,694,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区駒形通六丁目５番３	0800000272438-0000
2	静岡市葵区駒形通六丁目５番２７	0800000272462-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考