別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡葵 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.
鑑定評価額 94,100,000 円  １㎡当たりの価格 950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区両替町２丁目４番２外
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ6		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西35m市道 水道、ガス、下水 静岡

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青葉通り沿いの商業地域。 街

路		 ３５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ静岡駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍においては商況の停滞が見られたが、徐々に賑わいを取り戻しているほか、もともと店舗、事務所が連
たんする成熟した商業地域であるため、今後も繁華性を維持しながら安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    979,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡駅周辺の繁華性の高い商業地域一円。需要者は資本力のある地元事業者のほか、県内、全国に展開す
る法人等幅広い。店舗のほかオフィスビルも多く見られる地域であるが、アフターコロナの下、客足の回復やテレワー
クからの脱却等により店舗需要、オフィス需要ともに改善している。土地は総額で８千万円～２億円程度が取引の中心
と思料されるが、画地規模や需要者の取引目的等によりまちまちで、価格帯は広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は比較的成熟した商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有している。ただ建築費高騰の影響
を受けているほか、取引相場に見合う賃料が十分に収受できていないことなどから、収益価格は低位に求められた。そ
こで取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地価
格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[154.4]		 [100.0]
100		 952,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    931,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナの下、人流が回復しており、
葵区中心部の繁華性や不動産市況は全般的に
改善傾向にある。


青葉公園でのイベントも復活し、オフィス市
況も改善する中、周辺地域で高額な取引も散
見され始めており、地価は強含んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-45		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-47		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-48		 静岡市葵区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-972		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
720,555  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
745,054 		 100
[  78.4]
950,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
950,000 
b (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
848,784 		 100
[  85.0]
998,569 
999,000 
c (　           ) 
628,848  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
642,054 		 100
[  60.7]
1,057,750 
1,060,000 
d (　           ) 
360,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
495,085 		 100
[  50.4]
982,312 
982,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    979,000 円／㎡]  



静岡葵 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,631,726 
4,672,694 
10,959,032 
7,998,100 
2,960,932 		 （　0.9530）
2,821,768 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     62,705,956 円　　　　（　    633,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 ＲＣ6 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   99 ㎡      8.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４～６階事務所、各フロア貸し。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
6,060 
363,600 		 6.0  2,181,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
3,500 
224,000 		 6.0  1,344,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
2,840 
181,760 		 6.0  1,090,560 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
2,740 
175,360 		 6.0  1,052,160 
0.0  0 

 5～ 6		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
2,740 
175,360 		 6.0  1,052,160 
0.0  0 

計
480.00 
79.2 
380.00 

1,295,440 		 7,772,640 
0 
⑨年額支払賃料      1,295,440 円　×　12ヶ月　＝　      15,545,280 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,368,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,913,280 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,353,062 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,560,218 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,772,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,508 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,631,726 円　　　　（　       157,896 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,854 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,840 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 605,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,029,594 円  　　　       16,913,280　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      767,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,028,500 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,672,694 円　（　　　　　　        47,199 円／㎡）　　（経費率　　  29.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,998,100 円  
（　　　　　        80,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,631,726 円      
②総費用 4,672,694 円      
③純収益　①－② 10,959,032 円      
④建物等に帰属する純収益 7,998,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,960,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,821,768 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,503 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,705,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     633,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区両替町二丁目４番２
 0800000737791-0000
2 　静岡市葵区両替町二丁目４番１８
 0800000737803-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
静岡葵 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡葵 5-5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.
鑑定評価額 94,200,000 円  １㎡当たりの価格 952,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 静岡市葵区両替町２丁目４番２外
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ6		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西35m市道 水道、ガス、下水 静岡

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗、事務所ビルが建ち並ぶ
青葉通り沿いの商業地域		 街

路		 ３５ｍ市道 交通

施設		 静岡駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に位置する繁華な商業地域として現状を維持して推移するものと予測する。特別な変動要因はなく、
商況等の回復傾向から地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    981,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    636,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、静岡市中心部の高度商業地域、準高度商業地域及びその周辺の高容積率地区を含む商業地域一円である
。需要者は県内外の比較的資本力のある法人や個人事業者、不動産投資家等が中心となる。近隣地域は顧客回遊性の高
い繁華な商業地域で、屋外イベントの増加や周辺の複合商業施設の竣工等に伴い人流も回復傾向で需要は堅調である。
中心となる土地の価格帯は総額で９千万円～２億円程度であるが、画地規模等の個別性により様々で価格帯は広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例から適切な比準を行って求められ、市場性を反映した実証的かつ客
観的な価格で説得力を有する。一方収益価格は、周辺賃料水準との関連で地価水準を反映した賃料水準が形成されてい
ないため低位に試算された。以上より、本件では現実の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[154.4]		 [100.0]
100		 952,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    931,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商況や人の往来が回復し、葵区商業地の不動
産需要は堅調に推移しているが、立地条件な
どにより需要の強さには濃淡が見られる。


市街地中心部の街路幅員が広い繁華な商業地
域であり、周辺地域での成約価格も高く、堅
調な需要から地価は上昇基調にある。特段の
変動要因はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡葵 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-43		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,500)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-47		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-50		 静岡市葵区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
東11m、角地
商業

(100,500)
d Ｒ７Ｋ２２
０３
-646		 静岡市葵区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m県道、
北西15m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,058,614  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,078,728 		 100
[  85.7]
1,258,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,260,000 
b (　           ) 
744,547  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
848,784 		 100
[  88.0]
964,527 
965,000 
c (　           ) 
674,391  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
734,435 		 100
[  76.7]
957,542 
958,000 
d (　           ) 
594,729  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
631,683 		 100
[  61.7]
1,023,797 
1,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    981,000 円／㎡]  



静岡葵 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,645,617 
4,674,496 
10,971,121 
7,998,100 
2,973,021 		 （　0.9530）
2,833,289 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     62,961,978 円　　　　（　    636,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡葵 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 80.00 ＲＣ6 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   99 ㎡      8.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階は店舗、４～６階は事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
6,003 
360,180 		 6.0  2,161,080 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
3,521 
225,344 		 6.0  1,352,064 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
80.00 
80.0 
64.00 
2,886 
184,704 		 6.0  1,108,224 
0.0  0 

 4～ 6		 事務所
80.00 
80.0 
64.00 
2,742 
175,488 		 6.0  1,052,928 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
79.2 
380.00 

1,296,692 		 7,780,152 
0 
⑨年額支払賃料      1,296,692 円　×　12ヶ月　＝　      15,560,304 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,368,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の品等が同種の建物を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,928,304 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,354,264 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,574,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,780,152 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,577 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,645,617 円　　　　（　       158,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,886 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡葵 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 605,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,031,396 円  　　　       16,928,304　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      767,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,028,500 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,674,496 円　（　　　　　　        47,217 円／㎡）　　（経費率　　  29.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,998,100 円  
（　　　　　        80,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,645,617 円      
②総費用 4,674,496 円      
③純収益　①－② 10,971,121 円      
④建物等に帰属する純収益 7,998,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,973,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,833,289 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,619 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,961,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     636,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡葵 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　静岡市葵区両替町二丁目４番２
 0800000737791-0000
2 　静岡市葵区両替町二丁目４番１８
 0800000737803-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考