鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
静岡葵 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-3

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　高塚　智範

TEL.

鑑定評価額

90,600,000 円

１㎡当たりの価格

731,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区昭和町４番３				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ6	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西19m市道	水道、ガス、下水	静岡 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 124 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業
地域

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

静岡駅西方

600m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

週末の人通りが特に多く、空室率も減少傾向にある。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維
持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 754,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 544,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市内の中心商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設目的の地元企業
が中心で、全国的な企業も多く見られる。飲食・物販関連の店舗ビルやホテル、事務所のほか高層共同住宅等が建ち並
び、繁華性・集積性の高い県内一の商業地域が形成されており、来訪者も多く新規出店も見られ、今後も需要は安定傾
向で推移すると予測する。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方適切な賃料や還元
利回りを査定のうえ、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、昨今の資材価格高騰から想定建物価格が高
額となり、比準価格と比較しやや低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を重視し、収益価格も
勘案し、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    717,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　静岡葵 5-7                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    721,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高・地震・水害・国際情勢等の不安材料
はあるが、良好な企業業績やインバウンドを
背景に、国内景気や不動産市況は安定傾向で
推移している。

飲食店が入居する中小雑居ビルが建ち並ぶ繁
華性の高い商業地域で、需要は安定傾向で推
移している。地域要因に変動はない。

代替競争関係にある他の不動産と比較して市
場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -644	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -646	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西36m県道、北西15m、角地		商業 (100,400)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -45	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -48	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,480)
e	Ｒ７Ｋ２２０３ -47	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東35m市道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 504,021	100 [ 100.0]	[ 116.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	587,688	100 [ 78.8]	745,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	746,000
b	(　 ) 594,729	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	631,683	100 [ 85.6]	737,947		738,000
c	(　 ) 720,555	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	745,054	100 [ 97.9]	761,036		761,000
d	(　 ) 628,848	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	642,054	100 [ 85.8]	748,315		748,000
e	(　 ) 744,547	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	848,784	100 [ 109.0]	778,701		779,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 754,000 円／㎡]

静岡葵 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,550,831	5,449,141	13,101,690	9,915,000	3,186,690	（　0.9530） 3,036,916	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	67,487,022 円　　　　（　 544,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	99.00	ＲＣ6	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	124 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

飲食関連店舗で、各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

店舗の一般的なレンタブル比を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.00	70.0	69.30	3,920	271,656	6.0	1,629,936
							0.0	0
2～ 6	店舗	99.00	75.0	74.25	3,015	223,864	6.0	1,343,184
							0.0	0
～

～

～

計		594.00	74.2	440.55		1,390,976		8,345,856
								0

⑨年額支払賃料	1,390,976 円　×　12ヶ月　＝　 16,691,712 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 440.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,171,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,863,672 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,390,457 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,473,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,345,856 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,550,831 円　　　　（　 149,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 3,015 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,383,641 円	19,863,672　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 740,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,275,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,449,141 円　（　　　　　　 43,945 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,915,000 円（　　　　　 79,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,550,831 円
②総費用	5,449,141 円
③純収益　①－②	13,101,690 円
④建物等に帰属する純収益	9,915,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,186,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,036,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,487,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 544,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区昭和町４番３	0800000319432-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
静岡葵 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-3

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　芝口　直樹

TEL.

鑑定評価額

90,600,000 円

１㎡当たりの価格

731,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区昭和町４番３				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ6	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西19m市道	水道、ガス、下水	静岡 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 124 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店舗を中心とした通称江
川町通り沿いの商業地域。

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

ＪＲ静岡駅西方

600m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗が多い商業地域であるが、徐々に客足が戻りつつあるなかで商況も回復してきており、表通り沿いの商
業立地性を背景に、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 754,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 506,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡駅周辺の繁華性の高い商業地域一円。需要者は資本力のある地元事業者のほか、県内、全国に展開す
る法人等幅広い。飲食店舗が多い地域でしばらくコロナ禍の影響を受けていたが、アフターコロナで客足が戻ってきて
いる中、周辺地域で高額な取引が見られるなど、不動産需要は回復してきている。土地は総額で８千万円～２億円程度
が取引の中心と思料されるが、画地規模や需要者の取引目的等によりまちまちで、価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は比較的成熟した商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有している。ただ建築費高騰の影響
を受けているほか、取引相場に見合う賃料が十分に収受できていないことなどから、収益価格は低位に求められた。そ
こで取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、対前年変動率
や単価と総額との関連など再検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    717,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葵 5-7                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    721,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アフターコロナの下、人流が回復しており、
葵区中心部の繁華性や不動産市況は全般的に
改善傾向にある。

客足の回復傾向が見られ、徐々に賑わいを取
り戻してきているほか、周辺地域で高額な取
引が散見され始めるなど、地価は強含んでい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -45	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -47	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東35m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -644	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -972	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 720,555	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	745,054	100 [ 101.9]	731,162	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	731,000
b	(　 ) 744,547	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	848,784	100 [ 110.1]	770,921		771,000
c	(　 ) 504,021	100 [ 100.0]	[ 116.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	587,688	100 [ 77.9]	754,413		754,000
d	(　 ) 360,499	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	495,085	100 [ 65.4]	757,011		757,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 754,000 円／㎡]

静岡葵 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,329,551	5,454,093	12,875,458	9,915,000	2,960,458	（　0.9530） 2,821,316	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	62,695,911 円　　　　（　 506,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	99.00	ＲＣ6	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	124 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～６階店舗、各フロア貸し。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.00	70.0	69.30	3,900	270,270	6.0	1,621,620
							0.0	0
2～ 2	店舗	99.00	75.0	74.25	3,140	233,145	6.0	1,398,870
							0.0	0
3～ 6	店舗	99.00	75.0	74.25	3,000	222,750	6.0	1,336,500
							0.0	0
～

～

計		594.00	74.2	440.55		1,394,415		8,366,490
								0

⑨年額支払賃料	1,394,415 円　×　12ヶ月　＝　 16,732,980 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 440.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,171,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域において標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,904,940 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,652,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,252,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,366,490 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,329,551 円　　　　（　 147,819 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,388,593 円	19,904,940　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 740,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,275,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,454,093 円　（　　　　　　 43,985 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,915,000 円（　　　　　 79,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,329,551 円
②総費用	5,454,093 円
③純収益　①－②	12,875,458 円
④建物等に帰属する純収益	9,915,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,960,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,821,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,753 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,695,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 506,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

静岡葵 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	静岡市葵区昭和町４番３	0800000319432-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考