令和7年1月14日　提出 静岡葵 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -23 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区田町２丁目７６番１７ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高19m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に小規 模工場が混在する住 宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 静岡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   200 ｍ、南   400 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 静岡駅 2.7km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は市内西部に存する混在住宅地域で今後も既存住宅の建替等が増加傾向と予測する。地価は地縁者を 中心に需要が堅調なこと等からやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市街地から外郭部にかけての混在住宅地域一円である。需要者は当該地域及びその周辺に地縁性を有す る一次取得者を中心とする。近隣地域は一般住宅を主に小規模工場が混在する住宅地域で日常生活上の利便性が比較的 良好なため需要は堅調で地価はやや上昇傾向にある。中心価格帯は土地で２，０００万円前後、新築戸建は３，５００ 万円～４，０００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅のほかに作業所等が混在する住宅地域で自用目的の取引が殆どである。収益価格は対象標準地の 地積が小さく賃貸需要の中心がファミリータイプであることから合理的な賃貸想定が困難なため試算を断念した。比準 価格は精度が相対的に高い事例を中心に調整して求めた。以上から、試算価格は比準価格のみであるが当該価格を前提 に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　葵区の宅地需要は全体的に堅調で災害リス ク懸念及び高齢化等地域を除いて地価は上昇 傾向で推移し、特に中心市街地の上昇が顕著 である。 　近隣地域は市内西部に存する既成の混在住 宅地域で漸次建替等が進行している。地価は 地縁者を中心に需要が堅調でやや上昇傾向で 推移している。 　個別的要因に変動はない。　 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％