令和7年1月14日　提出 静岡葵 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -20 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田３８１番１１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 、農家等が混在する 住宅地域 西4m市道 水道 静岡 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   550 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 井川湖御幸線背後の市街化調 整区域内の既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 静岡駅北方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はないが、郊外の既成住宅地域であり、今後も需要は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡市郊外の住宅地域である。需要者の中心は静岡市在住の１次取得者であるが、標準地の存する既 存集落への転入者は少ない。近隣地域は郊外の既成住宅地域であるが、周辺には農地や未利用地も残り、需要はやや弱 い。土地は概ね１０００万円前後とみられるが、地縁的取引も目立ち、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は郊外の周囲に農地も残る住宅地域である。標準地の周辺は自用の建物が殆どで、行政的規制から も賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視され る住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 83.8] [101.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復しており、静岡市 内の住宅地需要も利便性の特に劣るところを 除いて堅調に推移している。 葵区郊外の周囲に農地も残る市街化調整区域 内の住宅地域。新規の市場参入者は少なく、 需要は弱い。 特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％