令和7年1月14日　提出 静岡葵 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 8,410,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区北５丁目５３９番６ ｢北５－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅等も混在する住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 静岡 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 葵区北部郊外の山裾に近い住 宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅北方 9.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から遠隔にあるが、値ごろ感もあって需要は底堅く、当面、地価は横ばい程度で推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は静岡市に居住する一次取得者層である。当地域は農地 、未利用地等が残り供給余力はある。周辺近接地域で市道拡幅事業が進捗中であることから、当地域の交通利便性向上 が期待され、かつ地価に値ごろ感があるため、需要には底堅いものがある。中心となる価格帯は、土地が１３０㎡で７ ００万円～１，０００万円前後、新築戸建で、２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。近隣地域は自用目的の取 引が中心の住宅地域であり、比準価格は周辺地域に所在する類似性の高い住宅地事例から比準したもので、市場の実態 を反映している。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 83.3] [102.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葵区の住宅地は、中心部の住環境の良い地域 や郊外部でも生活利便性の良い地域の需要は 堅調であるが、災害リスクのある地域の需要 は弱い。 近接地域にて市道道路拡幅事業が進捗中であ り、今後、交通アクセスの向上が期待される 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％