令和7年1月15日　提出 静岡葵 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区平和２丁目１１６番３ ｢平和２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も混在する 住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 静岡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 都心への交通近接性、居住環境ともに良好な住宅地域である。堅調な需要を背景に、今後の地価は上昇傾向を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区内の、都心部から郊外にかけての価格水準中位の住宅地域一円である。主な需要者は市内に勤 務する給与所得者層が中心である。市内中心部への交通接近性、生活利便性が良好であるため需要は堅調である。需給 の中心となる価格帯について、土地は総額１，３００万円～２，０００万円程度、新築戸建で総額２，８００万円～３ ，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の利便性・快適性が重視される住宅地域に存しており、実際の取引事例から試算した比準価格の精度は高い。一方 、周辺には共同住宅等も見られるものの、画地規模や形状を踏まえると対象標準地上では市場競争力のある収益物件の 想定は困難であると判断したため収益価格の試算は見送った。以上の検討から、市場性を反映した比準価格を採用し、 代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [ 89.3] [101.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅 調で強含みの傾向が認められるが、それらに 劣る地域は需要が乏しく下落傾向にあるとい う二極化が進む。 市内中心部への接近性や居住の利便性が良好 なエリアであり、堅調な需要を背景として地 価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％