令和7年1月14日　提出 静岡葵 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -9 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区上伝馬１１６番２６ ｢上伝馬１４－１３｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1.5 住宅 ＲＣ2 小規模一般住宅を主 とする郊外の新興住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 安倍街道西側背後の住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 静岡駅北方 5.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 安倍街道４車線化の進捗により利便性が向上している。市街地外縁の住宅地として熟成が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡市の住宅地域である。需要者の中心は静岡市在住の１次取得者であるが、市内外からの転入も見 られる。近隣地域は安倍街道に近い既成住宅地域で、街路事業が進捗し、周辺には生活利便施設もあることから、需要 は堅調である。土地は概ね１５００万円前後、土地建物で３２００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は市街地外縁の幹線道路背後の住宅地域である。標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案すると 、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適 性が重視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [ 96.9] [102.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復しており、静岡市 内の住宅地需要も利便性の特に劣るところを 除いて堅調に推移している。 葵区郊外の既成住宅地域。街路事業の進捗で 利便性も向上し、需要は底堅い。 特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％